トラブル回避　空き家が建っていたとき②【土地探しのコツ 26】 | 土地探しのコツ

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「土地探しのコツ」バックナンバー

2023.01.18

【執筆者プロフィール】

住宅proアドバイザーたのさん

30年地域ビルダーに勤務、現在住宅アドバイザーとして個人住宅のコンサルタントとして活動中。長年の経験を生かして、住宅購入を検討する方々に役立つこと、迷うところ、悩むところに寄り添った情報を発信していきます。

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前回は建物付き土地の一般的なメリットとデメリットを解説しましたが、今回は建物付き土地の気が付きにくい隠れたリスクを実例を挙げながら紹介していきます。

激震!!豹変した隣人

建物付き土地の大きなメリットは、相場より安く土地を手に入れられるチャンスがあるということです。これは売り主の立場で言えば、解体する費用を現金で用意する必要がなく現況のままで販売することができるところが大きなメリットでした。

一見すると双方にメリットがあるWin Winの関係のように思えますが気を付けないといけないポイントが「解体工事」です。

建物付き土地は、近隣の住宅に囲まれている既存住宅街にあるケースが多く、解体工事には、細心の注意が必要です。なぜなら、ご近所トラブルの原因となる工事の代表格が解体工事だからなのです。

ご近所トラブルの代表格の解体工事。

更地にするために行う解体工事は、騒音・振動・迷惑駐車・道路清掃問題などトラブルを引き起こす危険性が満載。土地売買の前に周辺を散策したときに愛想よく挨拶をしてくれたお隣さんが、解体工事後に豹変してしまうなんてこともあったりします。

お隣さんとのトラブルに発展する可能性があります…。

トラブルを防ぐには、解体工事業者を選ぶときに価格だけで比較しないということが大切です。

そのために解体業者選びでチェックしておきたいポイントを5つ紹介します。

・見積の内容が詳細で分かりやすく説明してくれる
・連絡がスムーズでレスポンスが良い
・営業の人当たりが良い
・見積時に周辺の調査も実施している
・契約書やマニフェストの整備がされているか

最初のボタンの掛け違いはその後の新築工事、更には完成後の生活にも影響を及ぼしますので解体工事業者選びは慎重に行いましょう。

土の中に潜む影

建物付き土地で一番怖いのが解体後。解体した後に新築建物を建てるために最初に行うのが地盤調査。既存建物があると建築予定の場所での正式な地盤調査ができないため、正式な地盤調査ができるのが最短でも解体後となります。

解体工事も無事に終わり建築予定のポイントで地盤調査を行って地下に埋設物があることが発覚するなんてこともあるんです。

特に1980年代以降の建物が建っている場合は要注意です。80年代頃から一般住宅でも柱状地盤改良工事が普及し始めており、住宅の基礎の下に柱状地盤改良工事が施工されコンクリートの杭が埋まっていたりします。

この柱状地盤改良したコンクリートの杭が新築の時に大きな問題となります。まず基本的に埋まっている杭をすべて撤去する必要があって、この撤去工事が高額になることも多く資金計画が大きく狂う原因になったりします。

このようなリスクをなくすには、地下埋設物があるかないかを契約前に正しく告知してもらう必要があります。また、告知内容は書面化し地下埋設物があった場合の取り扱いもあらかじめ取り決めをしておくことが大切になります。

存在しない幽霊建物

住宅の敷地には「地名・地番」が割り振られています。これは一般的に言われる住所とは違い、法務局が定めた住所です。ちなみに一つの土地だからと言って地番が一つということではなく、複数の土地がまとまって一つの敷地になっていることもあります。

このような複数の土地において極まれに幽霊建物が建っている場合があるんです。ここでいう幽霊建物とは、霊的な話ではなく登記簿上だけに存在する建物のことです。

実際の現地には、解体前の建物が建っているだけなのに法務局でよく調べると登記簿上もう一軒建っていることになっているなんてことがあったりします。なぜこのようなことがおきるかというと、元々そこには家があって解体したにも関わらず滅失登記をしなかったことが原因でこのような幽霊建物ができあがってしまいます。

実際には建物がないのだから滅失登記すればいいでしょ。なんて簡単に考えてはいけません。現在の売り主が所有者なら良いですが曾祖父が建てた家だったなんてなると相続人を探して書類を作ることだけでも大変な作業となります。

更に現所有者も中古で購入していて幽霊建物の所有者が第三者だったりしたら…。

これらの登記簿上の調査は、不動産業者が仲介をしていれば基本的な調査で発覚しますが、直接契約などだと後々トラブルに発展することもありますので注意が必要です。