トラブル回避　空き家が建っていたとき①【土地探しのコツ 25】 | 土地探しのコツ

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「土地探しのコツ」バックナンバー

2022.12.23

【執筆者プロフィール】

住宅proアドバイザーたのさん

30年地域ビルダーに勤務、現在住宅アドバイザーとして個人住宅のコンサルタントとして活動中。長年の経験を生かして、住宅購入を検討する方々に役立つこと、迷うところ、悩むところに寄り添った情報を発信していきます。

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人気のエリアで見つけたお得な土地

宅用の土地を探すとき、多くの方は希望のエリアで少しでも安く土地を確保したいと考えるものです。ところが、自分が理想とする土地は多くの人も希望するエリアであることがほとんど。

もちろん、個性的な土地を求める方もいるとは思いますが、やはり人気のエリアは需要が高く、需要も高い関係で安く手に入れることは至難の業です。

それでも根気強く不動産サイトをチェックしていると稀に「えっ！！」って驚くくらい安い物件があったりします。もちろん安い土地には安いなりの理由があって道路の接道に問題があったり、大きな建物が隣接していて日当たりが絶望的だったり…そんな中でも接道も、日照も問題ないのに安くなっている土地がありますそれが「建物（古家）き土地」です。

そこで今回は、メリットも大きい建物付き土地の購入について解説していきます。

建物（古家）付き土地とは

売地を検索していると時々出てくる建物付き土地。中古住宅と違い原則的に再利用が不可の老朽化した建物を解体せず現状のまま売地として販売している物件をさします。

価格が安くなっている理由は、この現状渡しで古家が建っているということがポイントで解体費用程度の値引きをして販売している土地です。

建物付き土地メリット

①相場より安く買える可能性がある

基本、解体費用程度値引きして販売していることが多い建物付き土地ですが古家付きで販売するオーナーさんは、多くが相続や解体費用を事前に捻出すること嫌がって、現状渡しを選んでいることがあります。

そのため、早期に現金化を望む場合は通常の解体費より大幅に値引きをしているケースもあります。

②敷地環境が確認できる

初めての家づくりで土地だけを見て、すべてを判断するのはプロでない限り難しいものです。建物付き土地では古家が建っていることで敷地の環境を予め知ることが容易にできます。

まずは建物の外周を一まわり敷地を見ながら廻ってみましょう。東西南北で敷地の状況が違っているケースや建物の周囲全体がジメジメしていたり苔が生えていたりする場合は、敷地の排水や近隣の土地との排水に問題がある場合があります。

また、建物の基礎や敷地境界のブロックなどに亀裂やズレがないかもチェックしましょう。土地に重大な欠陥が隠れている場合があります。このようなリスクを事前に知ることができるというのも建物付き土地のメリットだったりします。

③建物イメージが掴みやすい

更地を見てこの土地にどのくらいの建物が建つかをイメージすのは、普通の方ではなかなか難しいものです。建物付き土地の場合は、再利用できないまでも建物が建っていますので基準として使うことにより、完成後のイメージを体感的に掴むことができます。

例えば駐車スペースも基準となる建物があれば道路との関係、勾配、スペースの空き具合など現地で具体的にイメージすることが可能です。

また、高さなどは実際とは差がありますが隣家との離れ具合、日の入り方、風の抜け方など実体験を通してイメージ化しやすく家づくりの大きなヒントとなるでしょう。

建物付き土地のデメリット

①解体費用が高額になることも

解体費用分安くなっていると思い込んでそのまま契約するのは危険です！解体費用を正しく反映しているケースばかりではありませんので、必ず解体見積は２社程度依頼して比較できるように準備しておきましょう。

安いと思って買った建物付き土地が解体後の費用も足してみたら結果として高額な支払いになってしまうなんてこともあります。

②ライフラインに注意

既存の建物があると基本的なライフラインは入っているから安心なんて安易に考えてはいけません。既存建物の建築時期によっては水道の口径が小さく現在の給湯器やタンクレストイレを考えるとサイズアップが必要になり道路からの取り出し工事が余分にかかるケースもあります。

また、地域によっては下水道の供用前に建築して、その後も浄化槽のままで下水に繋げていないなんてこともあります。事前にライフラインの状況は不動産会社や所有者に確認しておきましょう。

③家が建たない！？（既存不適格住宅）

仲介に不動産会社が入っている場合は、事前に重要事項として説明がありますが、個人間取引の場合は要注意！現在家が建っているから解体して新築も問題ないよう感じがしますが現在建っている建物が既存不適格住宅で現在の基準では再建築できないなんてケースもあります。個人間取引の場合は、必ず宅建士や建築士などプロの力を借りて進めるようにしましょう。