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「 土地探しのコツ」 バックナンバー

土地探しのコツ

2020.12.02

【執筆者プロフィール】

住宅proアドバイザーたのさん

30年地域ビルダーに勤務、現在住宅アドバイザーとして個人住宅のコンサルタントとして活動中。長年の経験を生かして、住宅購入を検討する方々に役立つこと、迷うところ、悩むところに寄り添った情報を発信していきます。

https://kura-labo.com/

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新築を考えて土地を探す時、どんな条件で探し始めますか?

たいていの不動産情報サイトでは、エリアの選択から始めて詳細設定で価格・敷地面積・利便性・建築条件の有無などを絞り込んでいくケースが多いでしょう。

判断の難しい土地の広さ

実は、先に挙げた項目の中で、判断が難しい項目があるのですが、分るでしょうか。

それは「敷地面積」です。多くの人が「敷地面積は数値で表現されているから難しくない」と思ってしまいますよね。ところが、この数値化されて、あいまいな部分がないように思える敷地面積の選択が、一番難しかったりするのです。

例えばあなたは、総2階で延べ床面積30坪(約100平米)の家を建てようと計画しているとします。その時に敷地面積は何坪で検索しますか?

「じゃあ、40坪くらいで」なんて、なんとなくで、広さの検索条件を決めていませんか?

広さで土地の候補を絞る前に

土地のポテンシャルを知る大切な情報が「建ぺい率」「容積率」です。細かな内容は、建築を相談する会社が勘案してプラン提案してくれるので覚えなくても大丈夫ですが、最初の検索段階で施主が知っておくべき基本を、今回は解説していきます。

建ぺい率と容積率は、土地を選ぶうえで重要な情報ということで、物件情報には必ず記載すべき情報のひとつです。チラシや不動産情報サイトにも記載されていますので確認してみましょう。

「土地は広いに限る」と、予算も潤沢な場合は良いですが、一般的には無駄な住宅ローン額を抑える意味でも、必要な土地面積で住宅のほうに予算をかけたいと思うもの。そのためにもその土地のポテンシャルを知ることが重要となってきます。

「土地は広いに限る」と、予算も潤沢な場合は良いですが、一般的には無駄な住宅ローン額を抑える意味でも、必要な土地面積で住宅のほうに予算をかけたいと思うもの。そのためにもその土地のポテンシャルを知ることが重要となってきます。

建ぺい率でわかること

建ぺい率とは「その土地面積に対して建てられる建築面積の割合」のことです。物件情報で建ぺい率40%と表記のある土地は、土地面積にたいして建築面積40%まで建てられるということです。

ここで言う建築面積は「1階の床面積」です。実際には、それ以外に算入するべき面積がありますが、ここでは概略イメージを掴むことが大切ですので、概念として1階の床面積と捉えておきましょう。

例えば「40坪(建ぺい率60%)の土地に30坪の延べ床面積の総2階の建物を建てる」とすると、

●総2階なので、建物の1階の面積は半分の15坪

建ぺい率は、建築面積15坪(1階面積)/40坪(土地面積)=37.5%

60%以下ですので、この土地に総2階30坪の建物が建てられることがわかります。

土地は広さだけではなく、建ぺい率を見て、どれぐらいの広さの面積(1階)の家が建てられるかを判断します。

土地は広さだけではなく、建ぺい率を見て、どれぐらいの広さの面積(1階)の家が建てられるかを判断します。

同じ条件の建物で、40坪の土地でも建ぺい率の指定が30%の土地ではどうなるでしょう?もちろん、この建物は建ぺい率37.5%ですので、建てられなくなります。

ここからわかるように、同じ面積の土地であっても「建ぺい率」によって活用できる建物面積が大きく変わります。

敷地面積のチェックと合わせて、建ぺい率を知っておかないと、いざ建築の設計に入った時に希望する家が建たないなんてことも起きますので注意しましょう。

コラム【建ぺい率が緩和される特例】

土地ごとに決められている建ぺい率ですが、ある条件を満たすことにより緩和される特例が2つあります。

●角地による緩和

角地の土地で一定の基準が満たされる場合、建ぺい率が10%緩和されます。
(角地の緩和条件につきましては、所管する自治体で確認が必要です)

●防火地域かつ耐火建築物による緩和

防火地域内の土地で基準をクリアした耐火建築物の場合建ぺい率が10%緩和されます。

2つの緩和措置が適用になる場合、20%も建築できる面積が変わるってすごい差ですよね。

このように同じ敷地面積の土地でも、建ぺい率の基礎知識と緩和条件を知っているだけで選択肢が大きく変わってくるので、しっかりチェックすることが大事です。

カーポートと外部物置の話

新築計画とあわせて進めるカーポートや外部物置などのエクステリアの計画。人によっては新築後入居してから必要性に気付き、計画する人も多いでしょう。

そこでまず、カーポートや外部物置についての気になることを、設置してから後悔しないように事前に理解しておきましょう。

まず、「確認申請は必要なのか?」

原則必要です。

ただし、下記の2つの条件を満たす場合は、建築確認の必要はありません。

・10㎡以下の建築物である
・建築する土地が防火地域、準防火地域でない

つまり、10㎡以下のカーポート、外部物置は建築確認申請が不要となります。

しかし10㎡以下であっても防火地域・準防火地域で設置する場合は、建築確認申請が必要となります。

また、プレハブ物置を地面に置くだけの場合、土地に定着していないため、建築物に該当せず、確認申請は不要になります。でも、台風や竜巻など自然災害が多い現代では土地に物置を固定しないのは考えづらいですね。

カーポートと建ぺい率の関係

建築後に建築確認申請をしないで、前述の条件以外のカーポートを建てるケースも見受けられますが、原則的にカーポートの設置には確認申請が必要であり、もしも建ぺい率違反の建物を建てたとすると違反建築となります。

将来的に売買の時に違法建築となり売買に不利に働くケースもあるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなりかねませんので気をつけてください。

では、具体的にカーポートが、建ぺい率にどのように算入されるのか見ていきましょう。

例えば、1台分のカーポートが3m×5mの場合、面積は15㎡。もともとの建ぺい率に10㎡しか余裕がなかった場合は、諦めるしかないのでしょうか。

その答えは、『大丈夫』です。

カーポートなど開放性の高い建築物は、建築面積の緩和措置が受けられるのです。

開放性の高い建築物」とは

1)外壁を有しない部分が4m以上であること

2)柱の間隔が2m以上であること

3)天井の高さが1m以上であること

4)地階を除く階数が1であること

この4つの条件を満たせば、先端から1m以内の部分は建築面積に算入されません。

先ほどのカーポートで考えてみましょう。3mの両端から1mが不算入となりますので間口側の対象は1m、奥行き5mの両端から1mが不算入ですので3mが対象。

間口1m×奥行き3m=対象面積3㎡となり、10㎡以内に収まり堂々と確認申請を受けて建築することができます。

※建築面積の不算入判定は運用が難しので、管轄の建築指導部局に事前に確認してください。

カーポートは固定資産税はかかるのか

このように、建ぺい率に算入されたカーポートは、固定資産税の対象となるのでしょうか?

固定資産税の対象となる建物の条件は以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。

●屋根があり3方以上外周が外壁や建具で囲われている

●基礎などで土地に固定されている

●居住・作業・貯蔵等に利用できる状態にある

この要件をカーポートと外部物置であてはめると、カーポートは『固定資産税の対象外』です。

外部物置は、基礎などと固定されていれば、『固定資産税の対象』となります。

今回は土地の「建ぺい率」の見方について解説しました。次回は「容積率」、道路による制限や空間の有効活用についてお話しします。

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