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2020.11.18
【執筆者プロフィール】
住宅proアドバイザーたのさん
30年地域ビルダーに勤務、現在住宅アドバイザーとして個人住宅のコンサルタントとして活動中。長年の経験を生かして、住宅購入を検討する方々に役立つこと、迷うところ、悩むところに寄り添った情報を発信していきます。
マイホーム計画の第一歩
夢のマイホームを計画する時、親からの贈与や相続ですでに土地を所有している人以外は、計画の第一歩としてまず行うことが土地の情報収集。
以前は、街角の不動産屋の窓に貼ってある物件の情報を探しに行ったり、新聞やポスティングで手に入るチラシから情報を得たりがほとんどでしたが、今では不動産情報サイトを使った情報収集がメインになってきています。
情報収集のツールは変わってきていてもチラシや物件情報に記載される内容には一定の表示基準が決められていることを、みなさんご存じでしょうか。
情報を伝える媒体によりその内容は変わってきますが、どの媒体でも必要とされ共通して表示する事項は、逆に言えば購入者が最低限知るべき情報とも言えます。
物件共通の表示事項
それでは「新聞折り込みチラシ等」「新聞・雑誌広告」「インターネット広告」の物件情報に共通した表示事項をみていきましょう。
■３つの媒体で共通して必要な表示事項（売地・借地）
a）広告主の名称又は照合
b）広告主の事務所電話番号
c）取引形態
d）交通の便
e）土地面積及び私道負担面積
f）用途地域及び地目
g）建ぺい率及び容積率
h）都市計画法その他の法令に基づく制限
i）価格
j）権利の種類（所有権・借地権など）
大きく10の項目が、最低限表示するべき事項としてあります。実際のチラシサンプルを使って、どんな風に記載してあるかチェックしてみます。
※「不動産チラシデザイナー」ソフトのテンプレート
このチラシ、販売目的のチラシですから当たり前ですが、販売促進用のキャッチコピーの多いこと！基本情報はギュっ小さくまとまっています。
契約行為の約款などもそうですが、大事なことは小さく書いてあるケースが多いもの。そこで、これから数回に分けて、見落としやすい物件情報に書かれている大切な情報をひとつずつ、読み解いていきたいと思います。
販促のためのコピーは大きく目を引きますが、小さい文字の部分にも大切な情報が含まれています。
なぜ地目の表示が大切なのか？
まず今回は、意外と知らないとの多い地目（ちもく）について学んでいきましょう。
私たちが土地を購入する理由は単純で、ズバリ土地を活用したいからです。活用方法は、もちろん住宅など建築をしたい、農作物を耕作したい、利殖（売買で利益をえる）のため等さまざまですが、何らかの目的を達成するために土地を購入するのです。
ところが、地目を知らずに土地を購入すると、家を建てられないなんてこともあるのです！
小さくても大切な情報「地目」。
それでは地目とはなんでしょう。
地目とは、土地の用途のことで不動産登記法により登記事項の１つとして記載されている情報です。
登記されている情報は登記した時の土地の用途ですので、現況と違っている場合があります。そのためチラシなどでは、地目と現況が違う場合【例 地目：雑種地/現況：宅地】といったように記載されます。
地目は現在23種類に分類され、主なものは売地としてよく目にする宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。この中で特に注意すべき地目は「田」「畑」などの農地です。なぜ農地に注意しなくてはならないのでしょうか。
農地法はとにかく強力！
農地に気をつけなければならない理由は２つあります。
（1）「農地のままでは家を建てられない」
「農地法」の定めにより、農転用の許可を得ずに工事をした場合、工事の中止はもちろん最悪は農地への原状回復命令（つまり解体）を受けるなんてこともあります。
しかも罰則も厳しく、刑事罰として「３年以下の懲役」または「３００万円以下の罰金」（法人は１億円以下の罰金）と、とにかく重い。また、農地のままでは住宅ローンの融資も組めないなどの問題も発生します。
（2）土地費用以外の費用と時間がかかる
農地を宅地にするには、所管する農業委員会へ農地転用の申請が必要となります。申請には専門的な知識が必要となるため、行政書士や土地家屋調査士へ代行を依頼します。
結果として農転には書類作成費用、地目変更登記などのほか物件によっては、測量・分筆・開発許可など時間と費用がかかるケースがあるので、余裕を持った事前の計画が大切になります。
ただし、市街化区域内の農地については届け出となり比較的簡単な手続きとなります。
地目変更登記のタイミング
さて、農地転用許可後は、どのタイミングで地目変更を行わなければならないのでしょう。
不動産登記法では地目に変更が生じた日（家を建てる際は、造成工事が完了して現況地目が「宅地」に変わった時点）から1カ月以内に申請を行うことが定められています。
それでは地目に変更が生じた日とはいつでしょう？農転が許可になった日、造成工事が終わった日、確認申請が許可になった日、基礎工事が終わった日、工事が終わって建物が完成した日？どの日でしょうか。
地目は現況主義ですので建物が建つことが原則ですが、昭和56年の通達で建物がなくても３つのケースの場合は地目変更できるとしています。
1：建物の基礎工事以上が完成している
2：建築基準法の確認済である
3：都市計画法の開発許可を受けている（造成地で整然と宅地区画があるなども可）
※実際の取り扱いについては所管法務局への相談が必要です。
それでは、前述の３つのケースに該当する段階で地目変更をするかといえば、実際の実務としては、新築が完了し建物表題登記と同時に地目変更を行うケースが一般的です。
ただし、住宅ローンによっては事前に宅地へ地目変更しないと融資金が実行できない場合もありますので金融機関に確認してください。
物件情報に小さく記載してある情報のひとつ【地目】ですが、新築計画の大きな障害となるケースがあるので、しっかりチェックして計画を進めましょう。
コラム【建替工事も地目は要注意！】
昔からの家を壊して建て替える建替え工事。もちろん家が建っているので宅地になっているし地目なんて心配ないだろうと思い込んでいると危険です。
いざ、融資のために土地を調べてみたら土地が細かく区分されていて建築地のなかに農地が残っていたなんてこともあります。
この場合は農地転用の申請をするか、農業委員会に非農地証明を受けて地目変更をする必要がでてきて思わぬ時間と費用がかかったなんて場合もあります。建替え工事であっても、しっかりとした事前調査が大切ですね。
