31）夢を叶える土地探し【徹底シミュレーション！ PR記事】 | 間取り・デザイン徹底シミュレーション！

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「間取り・デザイン徹底シミュレーション！」バックナンバー

2025.04.23

【執筆者プロフィール】

文・写真：Kikorist
都内で暮らす30代の会社員。家族は妻と双子の娘と猫。2021年秋に住友林業で念願のマイホームを建てました。

【マイホームへようこそ28回】で登場した我が家のこだわりポイントや検討の過程を詳しくお伝えします。

住友林業との家づくりやライフスタイルに関するブログを運営中。　blog https://kikorist.com

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私たちは東京都内で土地探しから注文住宅をスタートしました。

東京をはじめとする都市部での土地探しは、郊外地域とは違った着眼点があったりします。今回はわが家の土地探しで重視したポイントを解説します。

とにかく土地代が高い…！いかに費用の総額を抑えるか

東京都で土地探しをしようとすると、まず土地の高さに驚きます。私たちが探していた地域では、平均で250万円/坪といった事情でした。

30坪の土地であれば、土地代だけで7,500万円。それに加えて、仲介手数料も200万円以上かかります。

建物よりも土地代のほうが高いなんてことも珍しくはありません。このように土地代が高い地域でマイホームの費用総額を抑えるためには、いかに「コスパの高い土地」に建てるかという視点が重要になってきます。

では、どんな土地がコスパが高いと言えるのか。2回にわたって、私たち目線で解説します。

①建蔽率・容積率の大きな土地を狙うべし

まず、私たちが重視したのは、土地の建蔽率・容積率です。
※建蔽率とは、「土地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」。容積率とは、「土地面積に対する延床面積の割合」。

2つあわせて「建蔽率/容積率＝50%/100%」といった形で表記されます。この場合、例えば30坪の土地であれば、建築面積15坪、延床面積30坪までの建物を建てることができます。

建蔽率/容積率は、各市区町村のウェブサイトに掲載されている都市計画図を確認すれば分かります。

例えば、「サザエさん」で有名な東京都世田谷区の桜新町駅周辺の都市計画図で見ると、細かく建蔽率/容積率が区分けされていることが分かります。（参考ページ：https://www.city.setagaya.lg.jp/documents/3680/1tamakawa.pdf）

【ポイント　狭い土地に広く建てる】

私たちが土地探しをしていた地域では、建蔽率/容積率＝50%/100%もあれば、建蔽率/容積率＝60%/200%の土地もありました。ここで大事なことは、同じ面積の土地であっても、容積率200%の土地は容積率100%の土地の2倍の床面積（広さ）の建物を建てられるということ。逆に、同じ大きさの建物であれば、容積率200%の土地を選べば、容積率100%の土地と比べて半分の広さでいいことになります。

建蔽率/容積率が高くなると土地代も高くなりますが、坪単価に2倍の開きがあるなんてことはありません。せいぜい1割～3割です。となれば、容積率が高い土地を選んだほうが、坪単価は高くなっても、土地の面積が抑えられることで土地代の総額は抑えることができます。

【ポイント　土地代の高いエリアでは2階より3階建て】

3階建てになると同じ床面積の2階建てと比べて建築費は高くなりますが、東京のように土地代の高いエリアであれば、土地代の節約分でお釣りが十分来るでしょう。もちろん、建蔽率/容積率の低いゆったりした景観の住宅街に平屋や2階建てがいいという方もいると思いますが、予算重視なら建蔽率・容積率の大きな土地も選択肢に入れてみてください。

容積率が倍であれば、希望する床面積の家が半分の土地で建てることができます。

②北側道路の土地を狙うべし

土地探しでは「日当たりのよい南側道路に面した土地が望ましく、北側道路の土地は積極的に選ぶ土地ではない」と思っていませんか。

確かに一般的には南側道路の土地のほうが人気で、同じ条件なら南側道路の土地のほうが高いのですが、都市部においては北側道路には大きなメリットがあります。

【ポイント　容積率への制限を減らす】

そのメリットとは、北側道路の土地は北側斜線制限の影響が少ないという点。
北側斜線は、北側隣地の日照を確保するために土地の北側（＝隣地から見た場合の南側）から建物の高さを制限する、という制限です。北側斜線は、北側が隣地の場合は隣地境界線が高さ制限の基準になりますが、北側が道路の場合は道路の反対側の境界線が高さ制限の基準になります。

容積率に余裕があっても、北側斜線に係る部分には建物を建築できないため、容積率を最大限活かすことが出来ない場合があります。しかし、北側道路は道路の幅分だけ基準線が隣地境界線から離れるため、その分大きな建物を建てることができたり、母屋下がりを回避できたりします。