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ホームインテリア・収納 >家づくり日々勉強!できるだけ工夫してローコストで家を建てました!

 

 

まっしん はやぶさ さん

関西から関東に転職を機にお引っ越し。関西で暮らしていた分譲の戸建ては賃貸に出すものの、住宅ローンの支払いは赤字に…。さらに関東での家賃も加わって…。

それならば!と、二軒目の家を建てることに。住宅ローンをできるだけ抑え、かつ、土地も建物も満足のいく家づくりに挑戦されました。コストを抑えるコツ、納得のいくまで調べられた知識をこの連載にまとめていきます。
http://kisekinomyhome.blog.fc2.com/

イラスト:天野勢津子さん 
http://amachakoubou.com/

私は、普段はメーカーの会社員として勤務する傍ら、家づくりブロガーとしても活動しております。

何十年もの住宅ローンを抱えて、一念発起して取り組む家づくり。まさか、せっかく建てた家から引っ越すことになり、さらに二軒目の家を建てるなんて…。しかも、一軒目の住宅ローンを返しながら、二軒目の住宅ローンを借りるなんてありえない?

「わが家は一軒目の家づくりなので関係ない」と思ったみなさまにも、今後もしかしたら無関係ではないかもしれない(?)、第1回目は、わが家が二軒目を建てることになった経緯と住宅ローンの話をご紹介します。

2007年、わたしの転職の都合で、家族4人、結婚後に購入した一戸建てを出て、関西から関東に移住することになりました。

 

 

 

 

 

 

このとき、最初に直面した問題は、一軒目の家の「価値」でした。築10年のわが家は、売っても住宅ローンを精算できないほどの低い相場となっていました。これでは、売っても追加で何百万ものお金を用意しないと住宅ローンが清算できません。

 

 

やむをえず、住宅ローンを借りたまま一軒目を賃貸として人に貸し、家賃収入を得ることに決めました。しかし、その家賃収入もローンを相殺できる家賃ではなかなか借り手が付きません…。

結局、家賃の二割引きで借りてもらうことになりました。

こんなことなら、一軒目の家選びでちゃんと将来売れるかどうかを考えておけばよかったと、新聞の折込チラシの素敵な新築マイホームの情報を、指をくわえて毎週眺める日々を送っていました。

関東で、賃貸の戸建てに暮らす中、偶然ぶらりと立ち寄ったマンションのモデルルームの営業マンに、「住み替えローン」を勧められました。

一軒目を売っても返しきれない住宅ローンの残債を、新しい住宅ローンに上乗せする借り方です。

 

 

 

 

 

 

 

なくとなく…住宅ローンに残債を上乗せをするのに抵抗があって、そこまでして買い替えたいという気持ちにはなりませんでした。

そもそも、そのマンションに興味を持てず、気のないそぶりをしていたのですが、後日営業マンから連絡がありました。

一軒目を残したまま、新たに住宅ローンを借りて、二軒目の家を買えますよ」と。

最初、二重で住宅ローンを借りるなど、なんて恐ろしいことを言うのだろうと思いました。

しかし、いろいろ調べてみると、一軒目を貸しながら、二軒目を住宅ローンで購入することは、資産形成になるかもしれないということが、わかってきました。

そういえば、売るか賃貸に出すか、一軒目の扱いに悩んだ時に、不動産屋を営む親戚から「将来の年金だと思って、売らずに貸すのがよい」と勧められたことを思い出しました。一軒目が将来の助けになるなら、過度に二軒目を怖がる必要もないのかも…と思い始めたのです。

 

でも、二軒目の住宅ローンなんて本当に貸してくれるんでしょうか?

本当に二軒目の住宅ローンが組めるのかどうか、自ら銀行に突撃です!

予想通り、とある銀行では「お客様、住宅ローンは原則ひとりにひとつになっておりまして…」と門前払いでした。

心が折れそうになりながら、他をあたってみると、反応はさまざまながら確かに貸してくれることが判りました。

・当時年収の三倍ぐらいまでの金額が限界だけど貸せるという銀行。
・明確な独自の計算式で融資可能額を計算する方法を教えてくれる銀行。
・確定申告で赤字の年があるので融資規模はかなり小さくなるという銀行
・確定申告の赤字の年は指摘がなく、年収の5〜6倍まで貸せるという豪胆な大手銀行

興味深かったのは、家賃収入の確定申告の評価が銀行によって分かれたことです。 一般的に確定申告の赤字は銀行にはマイナスイメージになるはずですが、わからないものです。

資産形成と考えるにしても、何千万の借金を2つも抱えることに変わりはありません。二重ローンで目いっぱい借りるのは怖すぎます。 基準が厳しい銀行の融資金額までなら、ある意味銀行が安全と言ってくれていると考えました。

一軒目で、売るに売れなくなって苦労したのですから、二軒目だって万が一ということもあります。買えるという理由だけでは、多額の借金を抱える勇気はでません。

 

一軒目を教訓に、万一の場合にでも売るにも貸すにも困らない、こだわりのローコストな家づくりを目指すこととなりました。

二軒目の住宅ローンを借りて、かれこれ5年目となりました。

おかげさまで、無事一軒目も二軒目も順調に返済が進んでいます。 借入額を押さえたことと、住宅ローン減税のお陰で、賃貸に住んでいたときよりも家計はむしろ楽になりました。

新居の断熱性能やオール電化のおかげで、光熱費が安くなったことも負担の軽減になり、住替え前より貯金ができるようになったのは驚きです。

資料ページ:
http://kisekinomyhome.blog.fc2.com/blog-entry-6.html

さらに昨年には借り換え審査にもチャレンジしました。二軒目の住宅ローンの借り換えを受け付けてくれるのかどうか興味があったのですが、無事審査OK!

 

 

 

 

 

 

 

 

でも、結局借り入れ中の銀行に交渉して金利を下げてもらったので、借り換えには至りませんでした。 実は、以前に一軒目の借り換えを検討したら金利を下げてもらえたので、同じように交渉してみたのです。

わが家のように転職や、転勤などのやむを得ない事情の場合、住宅ローンを借りたまま人に貸すことを銀行も大目に見てくれる場合が多いようです。ただし、単に住み替えしたいとか、他の事情の場合は基本的に自分が住まない家の住宅ローンは一括返済を求められると思います。

しかし、現在フラット35なら、住宅ローンの返済中に賃貸に出しても一律問題のないルールになったようです。さまざまな理由で、住宅ローンの返済を続けながら転居しなければならない可能性が心配な方には、「フラット35」が安心かもしれません。

夢のマイホームというぐらいですから、ずっと住み続けることが前提の家づくりになるのが普通ですね。でも、万一の場合に備えた借り方や、売れる・貸せる家づくりを最初から考えておけば、一生に一度どころかむしろ二度も三度も家を建てられたりするかも!

第一回目は、いきなり2つ目の住宅ローンを借りる方法という極端なケースでしたが、いかがでしたでしょうか?

これから一軒目の家づくりという方にも、興味を持っていただけるのではないかと思いながら書いてみました。

次回は、偶然見つけた空き地を購入出来た方法と大幅値引きにつながったやりとりの経緯です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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2017年3月15日
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