【注文住宅の費用】家を建てる費用はどれくらい？　| 「変動金利での借り入れを考える」

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	ケンちゃんに「毎月7万5000円の返済で計算したら、2000万円くらいの家しか買えない」って話したら、「変動金利だったら毎月7万5000円の返済でも買える家があるんじゃないの？」って言うんですが、そうなんですか？
	そうですね。この前ツキ子さんが言っていたように、金融機関によっては、1％の優遇金利という形で1.5％くらいの住宅ローンを提供しているところもあります。この場合、ほとんどがご主人のおっしゃるように変動金利のものです。前回と同じやり方で、「1.5％の金利で月々7万5000円の返済をした場合」を計算してみましょう。
	利率1.5％で期間が35年とすると、返済額早見表から探した金額は「3062」。これを前回の式に当てはめて。（7万5000円）÷（3062）×100万円＝2449.379…… ということは、2449万円、借りられるということですね？
	そうです。利率が1.5％の住宅ローンであれば、約2450万円借りることができる、ということになります。
	へえ～。金利が3％から半分の1.5％になると、返済額が同じでも500万円も多く借りることができるんですね。
	でも、変動金利は半年ごとに見直されるので、一定ではないんです。
	そうなんですか？　ということは、金利が上がったら、返済額が急に増えることもあるんですね？
	そう思われる方が多いんですが、実際には、元利均等返済では返済額が急激に変わることはないんです。なぜかというと、変動金利の返済額は5年に1度の見直しとなっていて、5年間は一定になっているからなんです。また、5年後の増減もそれまでの返済額の1.25倍まで、と決まっています。つまり、どんなに金利が上がっても、5年間は1.25倍以上増えないということです。
	金利が上がっているのに返済額は今までと変わらないなんて、不思議ですね。でも、急に増えないのなら、安心ですよね。
	それが、単純に喜んでばかりもいられないんですよ。ちょっとこの図を見てください。借入利率が上がっても月々の返済額は1.25倍までと決まっていますから、返す金額は少しずつになってしまいます。そうすると、借りている元金が一向に減らない場合もあるんですね。
	返済額のうち、ほとんどが利息分だけということですか？
	その通りです。たとえば、変動金利で毎月10万円の返済をしているとします。半年後ごとの利率の見直しで、利率が上昇して利息だけで10万円に達してしまうというケースもあります。その場合、毎月返すのは利息分だけですから、元金は全く減らないことになりますよね。
	えっ、毎月返しているのに借金が減らないんですか？
	そうです。そればかりか、借入利率の上昇によっては、利息分が毎月の返済額を上回ってしまうこともあるんです。そうなってしまった場合、「未払利息」といわれるものが計上されていきます。
	「未払利息」って？
	図を見てください。借入利率が上がって月々の返済額を上回る利息になった場合、上回った分は返済額に含まれず、「未払利息」として借り手に計上されます。
	計上されて、どうなるんですか？
	「未払利息」も「債務」です。そのときは返済額に含まれなくても、いずれ返済しなくてはなりません。返済そのものが免除されるわけではありませんからね。
	ということは、利率が上がって未払利息がどんどん増えていって、ずっと返済し続けることに……。
	そうですね。あり得ると思います。
	変動金利ならたくさん借りられると思ったけど、お話を聞くと不安になってきました。元金が減らなくなったり、支払う利息が増えたり……。
	そうですね。借入当時よりも金利が上がると、困ったことになりますね。でも、逆に金利が下がったときは、利率が低ければ同じ返済額でも元本が早く減るので、当初の予定よりも総支払利息が少なくなります。この場合は、変動金利の借り入れを選んだ方が有利ですよね。
	ふーん。変動金利を選んだ方がいい場合もあるんですね。
	そうです。どちらかというと、変動金利は金利の下降局面で住宅ローンを組む人に向いているのではないでしょうか。
	今はどっちなんですか？
	昨年のゼロ金利解除から、少しずつ金利は上昇する時期になってきたようですね。
	つまり、今は金利の上昇局面ということですね。そうすると、変動金利を選ばない方がいいってことですよね。でも、固定金利だと私たちが借りられる金額は2000万円くらいだし……。
	そうでしたね。
	なんか混乱してきました。今は変動金利で借りるのは怖いですし、かといって固定金利で無理のない返済額だと2000万円しか借りられないんですよね。それじゃあ、今住んでいる社宅の近くでは庭付き一戸建てなんて無理だろうなぁ。固定金利でたくさん借りようと思うと月々の返済金額が大きくなるし……どうしたらいいのでしょうか？
	どうでしょう？　もう一度、本当に今すぐ住宅を買わないといけないのか、ご主人と相談されてみては。あと、ツキ子さんの回りに住宅を購入されたお友達はいませんか？　経験者の声は聞いておいて損はないと思いますし、ご両親にも相談してみるといいかもしれません。一度、キャッシュフロー表を作ってみることもお勧めします。
	キャッシュフロー表って、何ですか？
	簡単にいうと、現在の家族構成、勤務状況、収入や支出、金融資産や借入から、将来のお金の流れを推測する表です。キャッシュフロー表を作成すると、住宅購入に踏み切る最適なタイミングが見えてくるのではないかと思います。
	将来に向けてのお金の計画表のようなもの、ですか？
	そうですね、計画表というよりも、あくまで将来のお金の流れを目安として知っておく、くらいに考えてもらった方がいいかもしれません。将来のことは誰にもわかりませんし、あまり細かいものを作っても、実際にはその通りになることは少ないと思います。何より、それに囚われてしまったら意味がありませんしね。キャッシュフロー表の作成は、将来の大きなお金の流れを感覚的に身につけておくため、と思ってください。家を購入するにしてもしないにしても、現在のご自身の状況と、今後の人生で必要となるお金の目安が見えている方が、前向きな勇気が持てるでしょう？
	そうですね、やってみます。キャッシュフロー表の作成は難しいのでしょうか？
	こちらで質問票を用意していますので、ご主人と相談しながら、わかる範囲で書き込んでください。この質問票をもとに、次回までに基本となるキャッシュフロー表を作成します。

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第5回キャッシュフロー表から住宅購入時期を考えるへ→

次男が生まれるまでにマイホームを購入したい！　住宅購入資金について相談するため、FP事務所を訪れたツキ子さん。お話をうかがって、借り入れできる金額があまりに少ないことにショックを受けます。ご主人の健太郎さんから、変動金利ならもっと借りられるのではと聞いて……。

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住宅ローンの金利、「固定金利」と「変動金利」の特徴を理解しましょう。ツキ子さんの場合は「変動金利」のデメリットの方が強いのですが、元金均等返済（※）ができる方や、自己資金が豊富にあって、短期で住宅ローンの返済が終わるような場合、また、住宅ローンの残額以上に金融資産があるような場合は、「変動金利」を選択された方が有利なこともあります。
金融機関によって、さまざまな形の金利設定がありますので、それぞれのご家庭にピッタリ合う住宅ローンを考えてみてください。

※住宅ローンの元金を返済回数で割った金額に毎回の発生利息を加えた額を、毎月定額返済する方法

藤居玲子プロフィール

株式会社エスアール代表取締役。サーティファイト・フィナンシャル・プランナー（CFP）、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。日本FP協会主催「くらしとお金のFP相談室」にて活動中。

1987年中央大学文学部卒業後、山一グループの太平洋証券引受部に所属。
1992年中小企業の経理総務役員を経て、1995年アリコジャパンの企画営業に携わる。
2002年より社会保険労務士とともにFP業務を行う「エスアール」を設立。
2004年末より海外の投資アドバイス業務を行う「ICG」大阪事務所の代表に兼任。
2006年5月エスアールの代表取締役に就任　現在に至る。