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家を建てる費用はどれくらい?〜ツキ子さんの家づくり資金計画〜

第2部 第4回 さまざまな住宅ローン(2)

ツキ子さん 全期間固定金利の元金均等返済元利均等返済、変動金利の元金均等返済を出してもらいました。
全期間固定金利の元利均等返済は、35年返済で、3%でした。返済額も前にシミュレーションしてもらった通り、毎月5万9700円くらいです。
藤居さん そうですね。では、支払総額と、支払利息の総額を計算してみましょう。
全期間固定金利の元利均等返済の場合は、簡単に計算できます。銀行から提案されている表にある毎月の返済額5万9700円を返済期間で掛け算してください。
ツキ子さん 5万9700円×12か月×35年=2507.4万円……2507万円が支払総額ですか?
藤居さん はい、そうです、ここから借入れする元金1550万円を引いて下さい。これが支払利息の総額になります。
ツキ子さん 2507.4万円−1550万円=957.4万円……957万円が支払利息の総額ですね。
藤居さん そうですね。つぎに、全期間固定金利の元金均等返済ですが……。
ツキ子さん 毎月7万5700円になっているから、これを掛け算すればいいんですか?
あっ、でも元金均等返済の場合は、毎月支払う「元金」は一定でも、毎月の返済額は少しずつ減っていくんでしたよね、確か。
藤居さん

はい、その通りです。ですから、同じ式では計算できないことになりますね。
インターネットでシミュレーションができるページがあるので、今回はそちらを使いましょう。
計算すると、いちばん初めの返済額は、やはり7万5700円になりますね。支払総額は2365万円、支払利息の総額は815万円です。

ツキ子さん 元利均等返済と比べると、支払う利息の総額が140万円も違うんですね。なんだか元金均等返済の方がすごく得なような気がしてきたなぁ。
月々の返済額は1万6000円アップするけど、そのくらいならなんとかなるかも……。
藤居さん そうですね。一度、ご主人とも相談してみてください。それから、もうひとつの変動金利の元金均等返済の場合も見てみましょう。
ツキ子さん それなんですが、うちの場合、変動金利にすると優遇金利が受けられるんです。それだと金利が1.65%になって、最初の返済額も5万8200円になるらしいんです。ワンポイントメモ1参照
藤居さん

そのようですね。

ツキ子さん もし、このまま金利が35年間ずっと1.65%だとしたら、支払利息の総額はすごく安くなりますよね?
藤居さん そうですね。その条件で計算すると、支払総額は1998万円で、支払利息の総額は448万円になりますね。
ツキ子さん え〜っ、そんなに少なくて済むんですか? やっぱり変動金利の方がいいのかなあ。あっでも、変動金利の場合「未払利息」が出てくるんですよね? それで「元金」が全然減らなく場合もあるとか……。
藤居さん それは元利均等返済の場合ですね。元金均等返済は、毎月「元金」を一定額返済していくので、未払利息も発生しないんですよ。
ツキ子さん そっか。じゃあやっぱり、元金均等返済で変動金利がいいな。返済額も少なくて済むし。
藤居さん でも、注意してくださいね。何度も言いますが、これは、あくまで今の金利の場合です。半年ごとに見直しがあるので、市場金利が上昇してくると、返済額が増えていくこともあります。
ツキ子さん うーん。じゃあ、もし金利が上がって5%くらいになったとしたら、返済額はどのくらいになりますか?
藤居さん 支払総額は2914万円で、支払利息の総額は1359万円になりますね。
ツキ子さん うわっ。すごい金額……やっぱり怖いなぁ。
じゃあ、例えば返済が半分くらい終わっていて、残り半分くらいの時期に金利が上がったとしたら、どうなりますか?
藤居さん 返済する金額があと775万円残っている時期に、金利が5%上昇したと仮定して計算してみましょうか。
返済する期間は残り210か月になりますから、この条件だと、支払総額は1115万円で、支払利息の総額は340万円になりますね。
変動金利元金均等返済
ツキ子さん う〜ん……。何がいいのか、だんだんわからなくなってきました。でも、元金均等返済が有利なことはよくわかりました。
藤居さん そうですね。返済に余裕のある方にとっては、有利な返済方法だと言えるでしょうね。
でも、しつこいようですが、当初の返済額が多額になることを忘れないでくださいね。今日はいろいろ数字を出しましたが、またご主人とも相談してみてください。ワンポイントメモ2参照



前回までのお話

いよいよ夢のマイホームを購入することになったツキ子さん一家。前回、銀行から住宅ローンを提案してもらったのですが、ほかにももっといろいろな条件が選べることを知りました。今回は、実際にいくつかの条件で金額を出して、比べてみることにしました。



バックナンバー
第1部
資金の目安を立てよう!(1)
資金の目安を立てよう!(2)
返済額から借入れできる金額を計算する
動金利での借り入れを考える
キャッシュフロー表から住宅購入時期を考える
第2部
親からの援助を考えてみる
家を建てる際の諸費用
さまざまな住宅ローン(1)
さまざまな住宅ローン(2)
さまざまな住宅ローン(3)

ワンポイントメモ1

代表的な金利のタイプは「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類ですが、そのほかに各金融機関がキャンペーンと称して金利割引を行う「優遇金利」があります。
各金融機関の店頭に表示されている、基準となる金利(店頭金利)よりも低い金利を提供するもので、大きく分けて「当初期間優遇タイプ」と「全期間一律優遇タイプ」があります。
どちらが有利かは状況によって異なり、単純に判定することは困難です。各金融機関でいくつかシミュレーションを組んもらい、有利・不利を判断する必要があります。
住宅ローンを組むときには、金融機関によって一人一人に提示される金利は違うものだと考えて、各金融機関の特徴をよく考慮したうえで選ぶようにしましょう。

ワンポイントメモ2

「住宅ローンを選ぶ時に気を付けたいこと」
住宅ローンも金融の自由化の波にのって、利用者には選択肢の幅が徐々に増えつつありますが、住宅ローンの商品も複雑になってきており、複雑な商品知識の理解が必要となってきました。
住宅ローンを選ぶときに、気を付けたいことをまとめてみました。 詳しくはこちら→


藤居玲子

株式会社エスアール 代表取締役。サーティファイト・フィナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。日本FP協会主催「くらしとお金のFP相談室」にて活動中。

1987年 中央大学文学部卒業後、山一グループの太平洋証券引受部に所属。
1992年 中小企業の経理総務役員を経て、1995年 アリコジャパンの企画営業に携わる。
2002年より 社会保険労務士とともにFP業務を行う「エスアール」を設立。
2004年末より 海外の投資アドバイス業務を行う「ICG」大阪事務所の代表に兼任。
2006年5月 エスアールの代表取締役に就任 現在に至る。





 


ページ公開日:2007年11月28日
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