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資金計画〜第3部〜(第1・2部「家を建てる費用はどれぐらい」はこちら)
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第17回 土地を先に見つけた人の住宅ローン

株式会社エスアール代表取締役。ICG大阪駐在員事務所代表。ファイナンシャルプランナー(CEP)、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。

日本FP協会2008年「くらしとお金のFP相談室」担当相談員。現在FP協会大阪支部幹事。

ご質問  

結婚当時から、庭のある一戸建てを持つのが夢で、少しずつ貯金をしてきました。家にはこだわりを持ってゆっくり決めたいと思っていたのですが、最近、私たち夫婦の希望に近い場所に、土地がみつかって、先に、購入しておいた方がいいのかどうか悩んでいます。

家のことについては、1、2年かけて、いろいろなハウス メーカーや工務店をじっくり見て検討したいと思っています。このような場合、注意しておくことはあるでしょうか。また、住宅ローンも利用するつもりですが、住宅ローンは土地の購入時に利用できるのでしょうか?

(岐阜県・みかんさん・女性)

回答
建築業者の検討前に

土地は、世界中でひとつだけのものですから、そう代わりがきくものではありません。なかには、土地探しにとても時間をとられて、なかなか住宅を建てられない人もおられますし、希望に近い土地がみつかったとなると、買っておきたいと思われるのは、当然のことかと思います。

家を建てたいという土地を見つけたら、既にハウスメーカーや工務店を絞り込んでいる人は、この時点で選んだ建築業者に相談し、具体的な建築プランに取りかかります。

そして、資金計画を立てたうえで、工事費用だけでなく土地の代金を住宅ローンでまかないたいという場合は、早めに住宅部分の基本設計・工事費用の見積もり書を準備し、「つなぎ融資」のある銀行や先行融資(家の完成前に必要に応じてお金が振り込まれる)タイプの住宅ローンに申し込んで審査を受けるという流れになります。

工事着工までの流れ すぐに基本設計して、住宅ローンを申請する人/今回のご質問者の希望の流れ

しかし、みかんさんの場合は、少なくとも1、2年ほどかけて、じっくりプランを考えたいとのこと。今回は、このような場合に土地取得用の住宅ローンが組めるのか、また注意したいポイントをまとめて、回答とさせていただきたいと思います。

まずは銀行に相談を

基本的に住宅ローンは、住宅用建物を担保に融資を受けるもので、申請と審査には、基本建築申請と工事費の見積もり書が必要ですし、前述のつなぎ融資も、土地購入から建物の引渡しまでの期間が限定されている金融機関がほとんどです。

しかし、みかんさんのようなスケジュールでも、住宅ローンが借りられたというケースもあります。

すぐに住宅新築工事に着工しなくても、「何年内に住宅を建築すること」という条件と住宅部分の予算等の提出で、土地代金の先行融資の相談が可能な銀行があり、融資の条件はそれぞれの金融機関で異なるようです。

借入の条件例  
 ・契約から建築までの猶予年数  
 ・基本設計や予算、資金計画など  
 ・猶予年数を超えたときはどうなるのか

都市銀行より地方銀行のほうが条件がゆるやかなところが多いようです。
土地の住宅ローンを組んだ後の流れ

契約から建築までの猶予は、2年、5年…とさまざま。その建築に関する必要書類も建築業者の見積もりが必要なところから、基本プラン、予算と概要だけでいいところ…さらに、約束の期間内にもし家が建てられなかったら、金利の高い一般ローンに切り替え、きちんと家の建築が進んでいたらOK、というところ…など問い合わせてみないとわからないのが実情です。

「住宅ローン」は、一般ローンより金利が低く借りられますので、まずはみかんさんのメインバンクをはじめ、早めに銀行相談に行かれるほうがいいと思います。

条件の合う銀行が見つかれば、必要書類を提出し、審査を受け、審査が通ればローン契約・実行となり、土地代金の決済時には住宅ローンの融資から支払うことができます。

大切な注意点

金融機関が見つかり、土地を住宅ローンを支払うときの注意点ですが、土地の代金と建物の工事費用の住宅ローンと、2本の住宅ローンを組むことになるので、住宅ローンの契約手数料も2回分必要になります。また、土地を担保としてローン契約を行う訳ですが、一般的に土地だけの担保評価額は低くく、購入代金より融資額が低い可能性もあります。

 

ここで一番注意していただきたいことは、住宅ローンでも一般ローンでも、土地の契約・決済が済めば、住宅ローンの実行となり、返済が始まるということです。現在のお住まいが賃貸住宅の場合は、当然ですが、住宅の完成までその家賃とローンの返済を家の完成まで支払うことになります。

あと、住宅ローン控除も土地のみでは対象にならず、建物も住宅ローンで取得し、建物について住宅ローンの年末残高がある場合に限られていますし、その場合であっても土地の購入から2年以内に家を建てたとき、という制限があります。

デメリットを並べましたが、もちろんこれらを乗り越えて、じっくり納得のいく家をつくられたという方もたくさんいらっしゃいます。ずっと温めてこられた夢ですし、資金のやりくりとしっかり相談して、素敵なマイホームを完成してくださいね。

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石村由起子のいつもの暮らし

2014年6月25日
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