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はじめての家づくり「候補の土地」を見つけたら…
土地選びから間取り検討までのお話です。
家づくりを始めるための10か条

本企画もいよいよ最終回となりました。そこで、12回にわたるドラマの中で建太郎と陽子が培ってきたノウハウを、これまでに登場した方々が総出演して「10か条のおさらい」というカタチで披露いたします。

土地探しは情報の収集と評価が重要

インターネット、チラシ、雑誌、店舗のPOPなどから得られる土地情報は、まずエクセルのような表計算ソフトを使ってデータベースにまとめます。次に、このデータを広さや価格だけでなく、土地の形状や向き、通勤や通学のアクセス、用途地域などの周辺環境、自治体のサービスといった条件から客観的に評価してみましょう。

このような評価基準を満たした候補は、さらに現地踏査で絞り込みます。このとき、なるべく車などを使わずに自分の足で歩いてみることが大切です。数字や文字では見えなかったことが、現地に行くと見えてきます。なお、現地踏査に際しては必ず地図を用意して、あらかじめ候補の土地に印を付けておき、データベースと一緒に持参することを忘れないでください。

第2回「不動産情報から候補をしぼる」参照 災害のリスクは回避もしくは除去

東日本大震災では、震源から離れた地域で生じた地盤の液状化現象。そして、毎年のように繰り返される台風や集中豪雨による風水害。このような自然災害による住宅の被害は、予測不可能とは限りません。防災マップや古地図などを調べたり、実際に周辺の地形を踏査することで、こうした被害を受けやすい地域が浮かび上がってくることがあるからです。

また、盛土などで地盤の耐力が不足していることも少なくありません。そこでオススメしたいのが地盤調査です。住宅の構造によってその方法は異なりますが、木造住宅ならば「スウェーデン式サウンディング(SS)試験」で対応できます。短時間ででき、費用が安く、狭小地でも調査可能です。

以上のようなリスクが高い土地は選ばないに越したことはありませんが、先祖代々からの土地であったり選択の余地がない場合には、リスクを回避するためにコストは掛かりますが何らかの対策を講じなくてはなりません。たとえば、地盤改良や堅固な基礎の構築、鉄筋コンクリート造などの頑丈な住宅躯体の選択といった方法が有力です。

第2回「不動産情報から候補をしぼる」第5回「契約前のありがたいアドバイス」参照

大家(おおか) 建太郎35歳、妻の陽子33歳、長女の陽菜7歳、長男の翔太5歳。

はじめに

夫は都内の百貨店に勤務し、妻は近所のスーパーでパート勤務、長女は地元の小学2年生、長男は幼稚園の年中さんという大家ファミリー。

現在は、千葉県N市の社宅で4人暮らし。長男が小学校に上がるまでに、マイホームを実現したいと願う夫妻は、妻の実家(埼玉県K市)近辺での土地探しから始めることにしました。

とはいえ、はじめての家づくりですから、わからないことが多く不安もいっぱい。ワクワク、ドキドキの船出です。さあ、このあと大家ファミリーはどのようなドラマを繰り広げるのでしょうか。

著者紹介:西村弘志 さん
住宅情報誌や建築専門誌などの取材・執筆のかたわら、「土地探し」のウェブサイトにノウハウを提供している住宅ライター。

今回の「候補の土地を見つけたら」では、首都圏で暮らす30歳代半ばの夫妻とその子どもたちによる4人家族が、家づくりする様子を少しコミカルに描いています。
建前はフィクションですが、不動産価格やその実態などは実在する町を想定したもので、ひょっとしたら心当たりのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

バックナンバーはこちら候補を探した2駅の全体地図
「建築条件付き」は信頼度がカギ

「建築条件付きの土地」をよく思わない方がいますが、指定されている施工者が施主にとって納得のいくパートナーであれば問題はありません。たとえば、施主のAさんがBハウスというハウスメーカーを気に入っていて、C不動産が売り出した土地に「施工:Bハウス」という建築条件が付いていたとすると、Aさんにとっては渡りに船というわけです。

ただし、土地の売買契約から建築請負契約までの期間は一般的に3か月。この時間が気になる方は、無理をなさらない方がよいと思います。

第3回「ちょっと気になる『建築条件付きの土地』」第4回「分譲住宅地の残り物」参照土地の売買手数料を得する知恵

土地の価格は何千万円単位だから、売買に関わる手数料は決して安いものではないよ。たとえば、3,000万円の土地を買うときは3,000万円×3.15%+6万3,000円=100万8,000円にもなるからね。
でも、不動産広告の「取引様態」という項目に「売主」とか「代理」とあれば、この手数料がゼロになるんだ。ただし、「媒介」とあるときは払わなきゃダメだよ。とても小さな字で書いてあったりするけど、重要なことだから見逃さないように注意しなさい。

第5回「契約前のありがたいアドバイス」参照土地の売買手数料を得する知恵

「北向きの土地は日当たりがよくない」と言われますが、北向きなのは道路に面した表庭で、その反対の裏庭は南向きです。デザインを意識するあまり、窓が少なかったり、窓が小さかったりする北面が道路に面した側にあると見栄えが悪いと思われがちですが、そこは工夫次第です。むしろ、北側に道路があることがメリットになることもあります。

敷地にゆとりのない都市型住宅では、北側斜線制限により高さがかなり制約を受けますが、北側に道路があると道路幅の分だけ緩和されるからです。

たとえば、第一種住居専用地域で敷地の真北に隣地境界があると、3階部分は境界線から3.2m後退させられますが、幅6mの道路が真北にあると、道路の向かい側から規制が加わるため北側斜線制限は無視できます。むしろ、道路斜線のほうが気になるくらいです。 南向きがよくて北向きがダメという既成概念にとらわれず、その敷地の可能性を探ることが大切なのではないでしょうか。

第5回「契約前のありがたいアドバイス」第9回「土地の『斜線制限」と採光・通風』」参照ニーズが高まる建築設計事務所

個性的なデザインをはじめ既成概念にとらわれない、自由な発想による提案に期待したいというニーズの高まりから、建築設計事務所(建築家)を家づくりのパートナーとして選ぶ施主(建て主)が増えています。しかし、どこにどのような設計事務所があり、どこが自分たちの家づくりに適しているのかを判断するのは簡単ではありません。一般的な買い物では口コミが有力ですが、建て主それぞれの個性や資金力が異なるため、必ずしもドンぴしゃとはいかないものです。

そこで試してほしいのが、ウェブサイトや雑誌などで集めた複数の情報の中から、建て主と対等の立場(上から目線ではなく)で家づくりを進めてくれそうなパートナーのセレクト。評価の対象は、実績(作品)や家づくりの考え方(信念)ですが、ブログやフェイスブックなども参考になります。

このほか、あらかじめ登録されている設計事務所の中から建て主のニーズに合ったパートナーを探し出してくれる「建築プロデュース会社」を活用(ウェブサイトの閲覧を含む)するのもひとつの方法です。

第6回「設計事務所を探す条件は?」参照
 
建て主の情報を明らかにするヒアリングシート

家づくりにかける建て主の思いは並々ならぬものです。「一生に一度の買い物」だからと気負ってしまい、あれもこれもと欲張って予算オーバーしたり、逆に予算を優先するあまり住宅性能がおろそかになるなど、失敗談をよく耳にします。このようなことのないように、私は建て主にヒアリングシートの記入をお願いしています。

家族構成とライフスタイル、敷地の立地条件、希望のゾーニングや主な仕様、現在の持ち物など、かなりこと細かに書いてもらうのですが、よりよい設計に役立つだけでなく、建て主自身の心の整理や持ち物の整理にもつながります。ですから、ヒアリングシートには気取らず包み隠さず、本音をぶつけてください。

第8回「間取りを決める基本の「ゾーニング」参照

 

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2013年4月17日
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