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はじめての家づくり「候補の土地」を見つけたら…
土地選びから間取り検討までのお話です。
契約前に近隣を調査する<空>

南向きの土地が売り切れてしまい、その背中合わせに位置する北向きの土地しか残っておらず、少し落胆気味の建太郎と陽子。

2,045万円/第1種低層住居専用/閑静な住宅街/実家近し/駅から徒歩17分

2,040万円/第1種中高層住居専用/建築条件付き/実家近し/駅から徒歩30分

1,990万円/第1種低層住居専用/閑静な住宅街/駅から徒歩16分

しかし、「残り物には福がある」と気を取り直し、陽子は親友であり建築関係の仕事をしている智恵に、この南向きの土地でなくても快適に暮らせる家が建てられるか、土地を見立ててもらうことにしました。

智恵ごめんね、突然呼び出したりして。

いいのよ、だって大切な土地選びなんだから。 気にしないで。でもね、私が決めるんじゃないわよ。 最終的には、あなたたち夫婦が決断しなくちゃダメ。

そうよね。私たちが住む土地なんだから…。

日当たりやプライバシーは?

翌朝、まだ早かったこともあり、不動産屋のおじちゃんはまだプレハブ小屋に来ていませんが、その周りを歩き回ることができたので、二人にとっては好都合。

この土地の広さは30坪くらい?

100平米だから……。

ほぼ30坪(*1)ね。じゃあ、間口と奥行きわかる?

8m×12.5m、道路は幅6m。

もし向かいに大きな建物が建っても、北側だから案外平気。裏の南側の家も、北側斜線制限(*2)があるから、そんなに接近して建てられないわ。問題は東西ね。間口が広くはないので、両隣との距離が気になるかな。

窓を開けたら、「こんにちは」っていう感じ?

それは少しオーバーだけど、距離が近いとお互いにプライバシーが気になるでしょう。そこのところをうまくクリアできれば、いいんじゃないの。

どこに頼んでもクリアできるのかしら? 窓のない家なんてイヤよ。

こういう条件の土地でも、「外に閉じて、内に開くプラン」だったら、プライバシーを守りながら開放的な家づくりができるわ。

「外に閉じて、内に開く」って何?

まあ、そういうテクニックもあるってこと。建築設計事務所だったら、それも含めていろいろな提案をしてくれるわ。土地代が100万円安くすんだのだから 、その分をいくらか設計料に回して、こだわりの家づくりをしたら。信頼できる事務所を知っているわよ。

智恵の知り合いなの? どこがいいの教えて!

帰ってから候補を挙げるから、自分たちで選んでみて。

必ずしておきたい地盤調査

そうこうしていると、不動産屋のおじちゃんがやってきました。

あんた不動産鑑定士かい。どうだね、この土地は。

この値段なら悪くないですね。ところで、地盤調査は済んでいるんですか。

1年ほど前まで地主の古い屋敷が建っていたけど、傾いたとかいう話は聞いたことがないから、大丈夫だよ。

まあ、のんきなこと。ちょっと、周りの住宅を見に行かない?

そう言うと智恵は陽子を連れ立って、向かいの住宅を1軒ずつ見て回りました。

この家なんか、まだ築5年くらいかなぁ? 基礎の部分を見て、もしひび割れが入っていたりしたら要注意。それから、ブロック塀の傾きや道路の亀裂もね。

うーん。ひび割れや傾き、亀裂も見あたらないわよ。

そうね。この程度の目視で問題があったら大変よ。地盤改良にコストが掛かるし、将来的に不安だから。でも、そんな重大なリスクはなさそう。

ということは、この土地でも建てられるってことね!

おっと万一のことを考えて、建物を設計する前に、SS試験という地盤調査をしておいたほうがいいわ。費用も10万円程度で済むから安心でしょう。

広さ、日当たり、地盤など、どうやら智恵のOKが出たようです。

ついに土地の売買契約を結ぶ

おじさん、この土地で家づくり考えてみることにしました。これから手付け金を下ろしに銀行へ行ってきますので。

納得してもらえたかな。じゃあ、その間に契約書を用意しておくとするか。手付けは10%だから、189万円だよ。不動産鑑定士のおねえちゃんも同席してくれると話が早いんだけど……。

私、不動産鑑定士じゃないんですけど(笑)。ところで、仲介手数料は3%でよろしかったかしら。

手数料? 私が売主だからいらんよ。

というわけで、このあと智恵も契約に同席することになりました。

まさかあのおじちゃんが売主だったとは。この10区画全部買えるだけの資産家なんだ。だから悠然としているのね。

でもラッキーだったわ。もし仲介物件だったら手数料は、1890万円×3.15%+63000円だから…。

…66万円くらいトクしたってことね!

銀行から戻ってきた二人は、おじちゃんが用意した「重要事項説明書」の内容について説明を受けました。陽子には、ときどき意味不明な項目もありましたが、そのあたりは智恵がフォローしてくれるので大助かり。
そして、陽子は手付け金189万円を支払い、土地の売買契約書に印鑑を。残金は、銀行との交渉次第ですが、半年後ということで快諾してもらい、事務所をあとにしました。

大家(おおか) 建太郎35歳、妻の陽子33歳、長女の陽菜、7歳、長男の翔太5歳。

はじめに

夫は都内の百貨店に勤務し、妻は近所のスーパーでパート勤務、長女は地元の小学2年生、長男は幼稚園の年中さんという大家ファミリー。

現在は、千葉県N市の社宅で4人暮らし。長男が小学校に上がるまでに、マイホームを実現したいと願う夫妻は、妻の実家(埼玉県K市)近辺での土地探しから始めることにしました。

とはいえ、はじめての家づくりですから、わからないことが多く不安もいっぱい。ワクワク、ドキドキの船出です。さあ、このあと大家ファミリーはどのようなドラマを繰り広げるのでしょうか。

著者紹介:西村弘志 さん
住宅情報誌や建築専門誌などの取材・執筆のかたわら、「土地探し」のウェブサイトにノウハウを提供している住宅ライター。

今回の「候補の土地を見つけたら」では、首都圏で暮らす30歳代半ばの夫妻とその子どもたちによる4人家族が、家づくりする様子を少しコミカルに描いています。
建前はフィクションですが、不動産価格やその実態などは実在する町を想定したもので、ひょっとしたら心当たりのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

バックナンバーはこちら候補を探した2駅の全体地図

現地の様子や地盤の
強さを知ることが大切

事前に防災マップなどを見て、その土地のリスクを回避することは重要ですが、やはり現地を訪れ調査したいものです。現地へ行けば、周囲の建物の高さや密集度、車や人の通行量などがよくわかります(大型車が頻繁に通行する幹線道路沿いでは、振動が建物の強度や住み心地に影響)。

外見だけでなく、地盤の強さにも注意が必要です。まず、周囲の家屋(比較的新しい住宅)の基礎のコンクリート部分を見てみましょう。もし、複数の住宅でひび割れがあるようならば、軟弱地盤で不同沈下を起こしている恐れあり。また、ブロック塀が傾いていたり、道路に亀裂があるときも同様のリスクが疑われます。

こうしたことを踏まえたうえで購入した土地も、あらかじめ地盤を調査しましょう。木造住宅の場合、一般的に行われるのはスウェーデン式サウンディング(SS)試験。豊富な実測データをもとにした地盤の見極めができ、費用も安いのが特徴です。より重い鉄骨造や鉄筋コンクリート造ならば、ボーリング調査をお勧めします。

岩城 堅剛(いわき・けんご)/地盤調査会社の社員。論理的な思考で物事を冷静に判断する建太郎の学友。
重要事項説明書 [土地建物の売買用]

  買主 大家建太郎 様          売主 大熊継代 様

  宅地建物取引業者 太平不動産株式会社  印
  代表者      太平寛大
  免許証番号    埼玉県知事(01)012345号
  取引様態     売買の売主

  埼玉県K市西新町1205番の3  宅地(現況 更地)100.00m2 所有権 
  用途地域 第一種低層住居専用地域
  指定建ぺい率 60%  指定容積率 200%
  道路斜線制限・有  隣地斜線制限・無  北側斜線制限・有
  絶対高さ制限・有→10m
  接道の状況 北側 建築基準法第42条第1項第1号の道路(幅員6.0m)に
        8.00m接道
  飲用水・公営水道  ガス・東京ガス  電気・東京電力  
  汚水/排水・公営下水

  土地価格 1,890万円  手付金 189万円

  重要事項説明の内容を確認しました。
   平成24年8月3日
   売主 大熊継代 印
  重要事項説明書を受領し、以上の重要事項について説明を受けました。
   平成24年8月3日
    買主 大家建太郎 印

土地が決まってホットしたわ。

まだまだ始まったばかりよ。これからが大変なんだから。気の合うパートナーを見つけて、何度もキャッチボールを続けなくちゃね。

そのパートナーとなる建築設計事務所を、智恵が紹介してくれるんでしょう?

わかった、わかった。事務所に戻ったら、思い当たる事務所のアドレスをメールするから、まずはそれぞれのウェブサイトを見てみて。

えっ?事務所を訪ねて話をするんじゃないの?

今はウェブで確かめてから会うのが常道よ。設計コンセプトやこだわり、これまでの実績や活動はもちろん、進め方や設計料などについてもウェブでわかるわ。とにかく一度見てごらん。アポもいらないし、比較も簡単だし。

わかった。じゃ、メール待ってるわね。

夕方、家事が一段落した陽子はパソコンを起動し、メールをチェック。そこには智恵から送られてきた建築設計事務所のアドレスが何件かありました。とりあえず、陽子は順番にリンク先をクリック。どのホームページにも施工事例や家づくりのアドバイスが盛りだくさんです。

土地は見つかったものの、建太郎と陽子の前には「パートナー探し」という新たな課題が…。さあ、このあとどのようなドラマが待ち受けているのでしょうか。

 
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2012年8月22日
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