現在、マンションで妻と子ども２人、家族４人で暮らしています。子どもが大きくなり、住宅が手狭になってきたので、一戸建てへの買い換えを考えています。ただ、まだ、マンションの住宅ローンも残っていますし、諦めたほうがいいのか迷っています。 一戸建てへ買い換えが出来るのかどうか、何か基準のようなものがあれば教えてください。 （大阪府・ヤマさん・男性）

お子さんが大きくなられて、マイホームの住み替えを考えられているのですね。
住宅ローンが残っているとのことですが、どのような状況でしょうか。

３つのうち、（１）の現在のマンションが住宅ローンの残高以上の価格で売却できた場合はその売却益が新しいマイホームの頭金になると考えればいいですね。

また、それ以外の（２）か（３）の現在の住宅ローンの残高と同額か、それ以下の価格でしかマンションが売れなかった場合ですが、この場合も基本的には、このシリーズ第３回「住宅ローンの借入額の目安は？」を参考にしてください。つまり、その残った金額も含めて、住宅ローンがいくらまで返済できるか考えます。

この金額が、まずヤマさんにとって借入可能額なのか、そして大切なことは返済に無理がない金額なのかをこのシリーズ第3回を参考にシュミレーションしてみてください。

例えば、ヤマさんの住宅ローン残高が1500万円で、マンションの売却額が1000万円と見込めるとして、先ほどの式に当てはめてみましょう。

返済負担率25％の場合は、2500万円、35％の場合は、3700万円が新しい住宅のために借入可能と見込める金額となります。

第３回でもお話した通り、借入可能金額は、返済負担率の他、借入金利、借入期間によっても変わってきます。実際に実行される住宅ローンの金額は、その時の時代背景や、各金融機関によって、ヤマさんに提示される借入金利や返済負担率も異なってきますので、このシュミレーションは買換えを考えるための目安程度に考えてもらえたらと思います。

次に、住宅ローンが残っている場合に、注意しなければならないのは、住宅ローンの実行は全て同日に行われるのが基本だと言うことです。

つまり、現在のマンションの売買、決済、現在の住宅ローン返済、借換え、新しい住宅ローンの実行。これら全てが同日に行われます。

これもこのシリーズの第１回を参考にして頂けたらと思いますが、一戸建て住宅を購入される場合、代金の支払にもいろいろなパターンがあります。特に、注文住宅の場合は、住宅の引渡しまでに工事代金の70％の程度の準備が必要です。

住宅ローンは土地の購入にあてて、工事代金は自己資金でという場合は問題ないと思いますが、工事代金の一部も住宅ローンで賄おうとする場合は、つなぎ融資などの検討も必要になります。

いろいろ考えると、マンションは売却したけれど、住宅ローンが残ってしまった場合は、新しい住宅のために借入できる金額も少なくなりますし、デメリットばかりのようにも思えますが、新しく住宅ローンを組みなおすことによってメリットが出る場合もあります。

特に、次の3点全てに当てはまる場合、あるいはいずれか１つでもかなり高めの場合は、支払わなければならない金利が軽減される可能性もあります。

例えば、現在1000万円で、残りの期間が25年、金利2.5％とした場合、

これが、新しい住宅ローンで、金利1.5％になった場合、

これは、マイホームを住み替えられるときばかりではなく、リフォームで借入をする場合、また、借入しなくても金利が高めな場合などは、一度、住宅ローンの見直しを検討することもお勧めしたいと思います。

ヤマさん自身の環境も変化していくことと思いますが、世の中の動きも変化し続けています。今回は、住み替えをされないという結果になったとしても、世の中の動きにも敏感になって、節目の時には住宅ローンの見直しにも目を向けて頂けたらと思います。