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資金計画〜第3部〜(第1・2部「家を建てる費用はどれぐらい」はこちら)
家を建てる費用のそこが知りたい!家づくりに関する疑問… 資金の流れ、諸費用、税金などなど 実際に建てた人の体験談も交えながら ご一緒に解決していきたいと思います。家を建てるための費用について、 疑問・質問お待ちしております♪
第6回 親の土地に家を建てるとき

株式会社エスアール代表取締役。ICG大阪駐在員事務所代表。ファイナンシャルプランナー(CEP)、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。

日本FP協会2008年「くらしとお金のFP相談室」担当相談員。現在FP協会大阪支部幹事。

今回のおはなし/誰がどれぐらい資金を負担して建て直すか検討しましょう。/親から資金援助をしてもらうときの税金について調べましょう。/将来の相続税に備えましょう。
今回は、二世帯住居の資金負担についてです。贈与、相続税など難しい法律も絡んできますが、うまく活用すれば、お得になる制度についても解説したいと思います。
ご質問  

私の両親は築80年以上の一戸建てに住んでいます。私たちはアパート暮らしですが、子どもたちが大きくなって手狭になり、両親も高齢になってきたので、親の家を建て替えて同居することを検討しています。

できるだけ自分たちで資金をまかなおうと思っているのですが、両親も家を建て替えるのなら資金の援助をすると言ってくれています。資金援助を受ける場合、税金はどうなるのでしょうか?また、現在土地と建物は父親の名義ですが、建て直し後はどうなるのでしょうか?

(静岡県・みちこさん・女性)

回答
資金負担と名義

まず、はじめに、ご質問の建て替えた後の名義(所有権)についてご説明します。これは、建て替えにかかる資金を出す金額によって、名義の割合が決まります。たとえば、みちこさんのご主人が住宅ローンを組んで全額負担されると、住宅は100%ご主人の名義です。

もし、ご主人が2/3(住宅ローンの借入額含む)、お父様が1/3のような形で資金を負担される場合は、通常ご主人が2/3、お父様が1/3の割合で登記されるのが一般的です。

また、将来の相続税の対象は、お父さま名義の土地と住宅の1/3分になります。

では、将来のことを考えて、ご主人が住宅ローンを組んで全額支払い、100%ご主人の名義にすることがいいのでしょうか。

親から援助を受ける方法

ケース・バイ・ケースですが、住宅ローンには、借りるための審査がありますし、今回の場合、土地の所有権が本人ではないため、お父さまが連帯保証人になることを条件にする金融機関もあると思います。

また、住宅ローンは保証料や契約のための事務手数料などもかかりますが、ご両親からの援助が受けられる場合、金融機関のようなコストや手間がかかりませんので、一度検討されてみてはいかがでしょうか?

親から援助を受ける方法

みちこさんが援助を受けるときのために、ご両親からら「資金を借りる」と「資金をもらう」という2つのケースに分けてご説明します。

親から借入する場合・・・ 

両親からの借入と、自己資金でまかなえることができれば、住宅の名義は、借りた方(=ご主人)と自己資金を出した方(=ご主人)になります。ですので、この場合は将来、相続税の対象になるのは、お父様の名義の土地だけになります。

つまり、もらうのではなく借りるのであれば、贈与税の対象にはなりません。

親から借入するときの注意点

@借入の内容や返済計画を書面に
借入金額、金利、返済期間、返済方法など記入した「金銭消費貸借契約書」などを作成しましょう。

A定期的に返済。返済を記録する
借りてから1年も2年も返済がないなどのことがないように、定期的に返済しましょう。また、親の口座へ振込みをするなど記録を残しておきましょう。

B金利を設定する
無利子やあまりにも低すぎる金利も贈与税の対象になります。今の時勢にあった金利を設定しましょう。現在なら1%くらいを設定してはいかがでしょうか。

C常識的な返済計画を
親の年齢が75歳、返済期間が30年ですと、完済時には、親は100歳を超えています。このような返済計画ではなく、常識的な返済計画にしましょう。

D生命保険を見直す
親への返済途中で、借りた本人が亡くなった場合の残された妻や子供のことを考えて、生命保険の見直しをしましょう。万が一の場合、親への返済が出来るだけの十分な保障額があるかどうか、確認しておきましょう。

ただし、きちんと返済していなければ、贈与とみなされる場合もあります。ご両親から借入をするときには、左記の事項に注しましょう。

親からの贈与を受ける

次に、ご両親からの贈与を考えてみましょう。金額によっては、贈与税を支払ってでも、借入の形をとるよりもいい場合もあるかもしれません。また、現在、住宅の取得については贈与税の非課税枠が増額されています。

これは、毎年110万円まで非課税になっている「暦年贈与」に加えて、住宅取得費用にあてる贈与については、今年は700万円(合計810万円)、来年は500万円(合計610万円)まで非課税枠が設けられている特例です。

相続時精算課税制度は、暦年贈与と同じく非課税の贈与ですが、親の財産が減っていくというものではありません。贈与したときの時価で、相続時に合算されます。

他に、「相続時精算課税制度」という制度もあります。 この制度は、親が生存中、子供に贈与した財産が累計2500万円になるまで贈与税 がかからないというものです(適用には条件があります)。

贈与税はかなり高額ですが、この制度を利用すると、相続時に、贈与税より割安な相続税を支払えばいいということになります。 兄弟がいなくて、ご両親の財産に相続税が発生しない(基礎控除内)程度であれば、「相続時精算課税制度」の利用も検討してみてください。

ただ、「相続時精算課税制度」を選択すると、取り消すことができませんし、年間110万円の基礎控除(暦年贈与)も使えなくなります。また、相続時には、贈与時の時価で相続財産に合算するので、贈与を受けた財産の時価が相続時に、下がっている場合など、釈然としない感じがするかもしれません。

この改正案では、今まで約4%(亡くなった人25人に対して1人)の人しか負担していなかった相続税が、約6%(亡くなった人16人に対して1人)の人に負担してもらおうということになります。 相続税法が変わったとき

一般的に、どんな方法で親から贈与を受けるのがよいかは、相続税法によっても変わってきます。特に「相続時精算課税制度」をとられるときは、「わが家の財産は、相続税のことは考えなくて大丈夫」と思われていても、今後の法律の改正によっては、課税対象になり得ます。

実際にこの度、発表された「平成25年税制改正(案)」では、現在、基礎控除【5000万円に1000万円×法定相続人の数】まで相続税がかからず、妻と子どもが1人という場合は、7000万円まで非課税のところ、この改正案では、同じケースで4200万円までが非課税になります。現在、相続税がかからない方でも課税される可能性が高くなりそうです。

※平成27年1月1日以降の相続又は遺贈により取得する財産にかかる相続税に適用されます。

その一方で、みち子さんが予定されているように、生前から親と同居している家の場合なら、課税評価が2割になるといった特例もあります(例えば、同居でなければ、3,000万としての評価される家が、600万の評価になるので、親の財産の多くが家の場合、同居することで、基礎控除以内におさまる可能性もでてきます)。

このように相続税のことを考えると、同居することで、家族への負担が減って安心というケースも、今後増えていくのではないでしょうか。

ご兄弟間での法定相続割合

また、相続税がかからない場合でも、第5回でも少し触れたように、ご兄弟がいらっしゃれば、お父様が亡くなられた場合の法定相続割合の問題は同じです。繰り返しになりますが、お父さま名義の土地にご兄弟にも持ち分の相続が発生することを念頭においておきましょう。

 

1回でご説明するには難しい内容でしたが、建て替えだけでなく、将来的にもかかってくる費用も考えて、どなたがどのように、どれくらい負担するのがいいかよく検討されることをお勧めいたします。

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石村由起子のいつもの暮らし

2013年3月27日
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