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ホーム資金計画 家を建てる費用のそこが知りたい! >第3回 住宅ローンの借入額の目安は?

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資金計画〜第3部〜(第1・2部「家を建てる費用はどれぐらい」はこちら)
家を建てる費用のそこが知りたい!家づくりに関する疑問… 資金の流れ、諸費用、税金などなど 実際に建てた人の体験談も交えながら ご一緒に解決していきたいと思います。家を建てるための費用について、 疑問・質問お待ちしております♪
第1回 注文住宅の「支払いの流れ」回答者:藤居玲子さん

株式会社エスアール代表取締役。ICG大阪駐在員事務所代表。ファイナンシャルプランナー(CEP)、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。

日本FP協会2008年「くらしとお金のFP相談室」担当相談員。現在FP協会大阪支部幹事。

返済方法についてのメモ

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

 元利均等返済とは

毎回の返済金額が均等で、元金と利息を調整している返済方法です。返済額を抑えながら一定額での返済が可能です。

 元金均等返済とは

元金の毎回の返済金額が均等で、元金の残高にかかる利息を合わせて支払う返済方法です。当初の返済額は多額ですが、支払うごとに返済額が減少してきます。

「元利均等返済」と「元金均等返済」では、「元金均等返済」の方が早くローン残高が減りますので、総支払利息も「元利均等返済」よりも少なくなります。
ですが、「元金均等返済」の当初の返済金額は「元利均等返済」よりも多額になり、金融機関の審査もこの当初の金額ですので、借入可能額は「元利均等返済」よりも少なくなります。

また、金融機関によってはより扱っていないところもありますので、金融機関の選択時には、よく確認しましょう。
詳しく、資金計画:第2部、第3回でもご説明しています。

ご質問  

自分たちの思い通りの家を建てるなんてお金かかるだろうなと思いながら、貯金を始めました。やっぱり注文住宅って高そうですし、どれぐらいの金額を目安にしたらいいのかわかりません。

住宅ローンも使うと思うのですが、私たちはどれぐらいお金が借りられるのか・・・でも、あまり借りすぎても返済が大変・・・と悩んでます。アドバイスをお願いします。

(京都府・りん子さん・女性)

回答
まとめて「諸費用」と呼ばれるもの

家を建てる資金をどうするか。大きな問題ですね。リン子さんのように、少し先にマイホームを建てるつもりで、資金計画のイメージを持ちたい方や、実際に借りられる金額から物件を探そうという方には、まずは、インターネットでのシミュレーションがお勧めです。

一般財団法人住宅金融普及協会の「住宅ローンシミュレーション」金融広報中央委員会「資金プランシミュレーション」

また、民間の金融機関のホームページでもいろいろシミュレーションができますし、現在、口座を開いていない金融機関でも住宅ローンを組むことが出来ますので、インターネットを情報収集にぜひ活用してみてください。

具体的な項目は・・・

ただ、住宅ローンが初めての方にとっては、インターネットのシミュレーションや情報収集も、少し難しく感じられるかもしれません。簡単な基礎知識があれば、より情報を有効に利用できますので、借入額を検討するためのポイントをご説明しておきます。

まず、金融機関が借入額を決める上で目安としている返済負担率についてご説明します。これは、税込年収の占める年間総返済額の割合です。

注文住宅に発生する諸費用

住宅ローンと他の借入金を併せた年間総返済額が税込年収の35%を上限としているところが多いですが、借りられる金額=楽に返済できる金額ではありません。安心して返済していくには、25%前後までが理想的だと思います

例えば、返済負担率を24%とすると、年収500万の方の場合、他の借入がなければ、年間120万円を返済にあてることに。つまり、月10万円(ボーナス返済なし)の返済になります。

次にこの返済率(年間120万円)のローンが何年続くかが問題です。25年、30年、35年ローンといろいろありますが、借入期間での違いを見ていきましょう。

たとえば、この返済負担率で借入金利3%(元利均等返済)、借入期間30年でシミュレーションすると借入可能額は2,371万円になります。

もし返済負担率を35%とすると、借入可能額は3,459万円に増えますが、年間返済額も175万円、月15万円近くの返済になります。

 

これらの、年収、返済負担率、借入年数の3つの条件で借入金額を比較する早見表を作成しました。これも金利3%、元利均等返済でシミュレーションしています(元利均等返済についての説明は左欄をご覧ください)。※先にご紹介したシミュレーションサイトでも返済負担率を基に借入額を算出できます。

 

上記を踏まえて、いろいろな金融機関のさまざまな住宅ローンを比較検討するために、金利についてもみていきましょう。

上の表は、最近の変動金利より高めに設定していますが、これを最近の変動金利並みの1.5%にしてみると、返済負担率、借入期間に加え、金利によっても借入可能金額が大きく変わってくることがご理解頂けるかと思います。

ここで、ご注意いただきたいのは、変動金利の仕組みです。 インターネットで銀行のサイトを検索していると、必ず、変動金利、固定期間2年、10年といったものが出てきます。ここで、住宅ローンの金利のタイプを確認しておきましょう。

金利タイプには、大きく分けて「変動金利型」と「固定金利型」があります。

「変動金利型」は、現在、「固定金利型」に比べて金利が低く、同じ金額を借り入れても返済額は少なくてすみますが、金利が上昇すれば、返済額が増えると言うリスクもありますし、当初は見えない「未払利息」のリスクがあります。

変動金利での借入を考える

「固定金利型」は、完済まで返済額が変らない「全期間固定金利型」なら最後まで返済額が変わらず、安心です。その代表的なものが住宅金融支援機構の「フラット35」です。

他に、「変動金利型」と「固定金利型」を組み合わせた「固定期間選択型」や「段階金利型」、「金利ミックス型」などがあります。他にも、「預金連動型」「5年固定型」など金融機関によって、さまざまな商品があります。

どの金融機関も住宅ローンの販売に熱心ですので、実際に借入れをする時には、なくなっている商品や新しい商品が出てくるかもしれません。
まずは、「変動金利型」と「固定金利型」の違いをおさえて、だいたいの借り入れる金額や住宅の建築時期、購入時期などが決まった時に、商品の詳細の検討を始めるのが適当でしょう。

今回のお話は、一般的な借入可能額の考え方ですが、実際に借入するときには、借入をされるりん子さんの状況も含め、それぞれ金融機関の基準や状況よって、借入可能額が変わって来ます。
次回は住宅ローンの窓口の特徴や様々な住宅ローンについてお話させて頂きます。

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2012年12月12日
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