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ホーム資金計画 家を建てる費用のそこが知りたい! >第1回 注文住宅の「支払いの流れ」

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資金計画〜第3部〜(第1・2部「家を建てる費用はどれぐらい」はこちら)
家を建てる費用のそこが知りたい!家づくりに関する疑問… 資金の流れ、諸費用、税金などなど 実際に建てた人の体験談も交えながら ご一緒に解決していきたいと思います。家を建てるための費用について、 疑問・質問お待ちしております♪
第1回 注文住宅の「支払いの流れ」回答者:藤居玲子さん

株式会社エスアール代表取締役。ICG大阪駐在員事務所代表。ファイナンシャルプランナー(CEP)、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザーの資格を保有。

日本FP協会2008年「くらしとお金のFP相談室」担当相談員。現在FP協会大阪支部幹事。

土地の代金は現金で?

土地代金の支払いに、ローンを使ったという人が約半分。

中間支払いの実態・・・

建築・工事代金のどれぐらいの割合を支払ったのか?具体的に聞いてみました。


3分の2(66%)は完成前につなぎ融資で支払いました。着工時、上棟時、完成時と3回に分けて支払いました。

それまで、つなぎ融資を知らなかった。どの銀行も必要な時に必要な分を分けて融資してもらえるものだと思っていた。

つなぎ融資ができる銀行を探しました。父所有の土地があったため、土地を担保につなぎ融資の額も問題なくできましたが・・・土地がなかったら私たちでは家を建てることができなかったかも。

(神奈川県・いるたんさん・女性)

つなぎ融資で建築費の40%を払い、残りは完成時に。
初めてのことばかりだったのでつなぎ融資など意味がわかりませんでしたが、営業さんが詳しく教えてくれました。前年度の年収で借りられる最大限の金額を超えましたが、いろいろと削ってどうにかローンを組める範囲に収めました。

(北海道・ボーちゃんさん・女性)

契約時30%、中間金30%必要だった。借り入れる金額、年数で配偶者と度々話し合いで対立した。配偶者はできるだけ頭金に現金を入れて借入金を少なくし、しかも短いローンを組みたがった。

利息がもったいない、という理由は分かるが、すべて頭金に現金を使い果たし、これからの教育資金がなくなってしまった。

(高知県・梅花子さん・女性)

現金が不足していたので、交渉して建築費の5%程度を契約金として支払い、残金はローンが実行された日に支払った。

土地を購入してからの建築だったが、住宅ローンは完成後にしか実行されないため、金策に苦労した。
結局、土地代は勤務している会社から借りることができたので何とか土地購入、建物建設にこぎつけた。

つなぎ融資が受けられなかったり手持ちの現金が不足していると、必然的に建築条件付き物件や建て売り住宅を購入するしかなくなるのだと実感した。

(栃木県・たろりさん・女性)

着手金として契約時に100万円、建築費からその100万円を差し引いた金額を3等分して、
・上棟時
・上棟から3か月後
・完工時
にそれぞれ支払った。
外構工事費は別途完工時に支払った。 住宅ローンは完成引渡しまでおりないため、当初は自己資金の不足分はつなぎ融資を利用するつもりだったが、住宅ローンを組む銀行ではつなぎ融資を取り扱っておらず、他の金融機関で利用すると利息が高いため、急きょ親から借金して乗り切った。

(東京都・Martaさん・女性)

工務店に3回に分けて、完成までに、約30%、30%、20%を支払いました。

土地からローンに頼っていたので、土地の契約の際に住宅ローンがきちんと前払いされるのかが不安でした。 自分の貯金は、諸費用(登記や設計料など)で使いましたが、どんどん目減りしていくので、すべてのお金を払い終えるまで心配はつきませんでした。

(岐阜県・ようちん0207さん・女性)

手付で100万、中間金で500万、完成時に1900万円。
残債が残るマンションからの住み替えであったためマンションの売却と新築費用の借入が非常に複雑になってしまった。まさに時間との闘いでした。もう経験したくないです、でも色々勉強になりました。

(埼玉県・さなパパさん・男性)

土地関係で事前に払った金額 手付金、保証料、仲介手数料、土地登記費用等 300万円ほど。

建物は手付金のみ、100万円ほど(建物は良心的な工務店さんだったの中間金もなく、残金は引き渡し後でOKでした)。

頭金としてある程度の現金を用意していたので、資金繰りは予定通りできました。ただ、未だかつてない金額を右から左へと動かすので、ハラハラ、ドキドキものですね。追加費用とかもいろいろ発生するし、その他にも引っ越し代や新規家具の購入とか・・・いろいろ現金が出て行きます。

(埼玉県・g.fieldさん・男性)

完成までの支払いは?

さらに契約金や中間支払いにローンで借入たという人が増えて、6割以上に。

 
ご質問  

不動産会社から気に入った土地を購入して、自由設計でマイホームを建てたいと思っています。自己資金1000万円くらい準備できそうなのですが、戸建てのマイホームを建てた友だちに聞くと、代金の支払い方法にいろいろなパターンがあって、混乱しています。

私たちの場合は、マイホームができあがるまでに、いつ、どこへ、どれくらいの支払いがあるのでしょうか。

(大阪府・パンダさん・女性)

回答:「売買」それとも「請負」契約?

いろいろとお話を聞かれて混乱されたようですが、おそらく、お友だちのなかには、

・  建売のマイホームを購入した ・  建築条件付きの土地にマイホームを建てた ・  既に所有していた土地、または購入した土地に    マイホームを建てた

という方々がおられたのだと思います。

少し整理すると、マイホームを購入するといっても、契約としては、大きく2通り「売買契約」と「建築請負契約」があります。

建売や中古住宅を購入する場合は「売買契約」、建築条件付土地を購入してマイホームを建てる場合は、土地の「売買契約」と建物の「建築請負契約」、注文住宅のみの場合は、建物の「建築請負契約」を結んでマイホームを建てることになります。この契約の違いによって、お金が必要な時期が異なってきます。

マイホーム入手までの「支払い例」

パンダさんの場合は、注文住宅(C)ですので「建築請負契約」にあてはまり、住宅の引渡しまでに工事代金の着工・中間支払い等(約70%程度)のご準備が必要になると思います。

たとえば、同じように土地を購入して注文住宅を建てた方の実例を挙げてみますと・・・

このように、完成引き渡しまでに、土地と建築工事代金の合計3,550万円を支払うことになります。

この例にあてはめて考えてみると、パンダさんなら1,000万円の資金をすべてを支払いにあてたとしても、2,550万円が不足となります(実際はそのほかの諸経費のために全額を土地と建築代金に使うことはできないと思います)。

不足分はどうする?

ここで、土地の代金、契約にかかる費用や着工金、中間金(上棟式時)などの出費を「いかに用意するのか?」が気になるところです。

本来は住宅ローンは、建物が完成してから、実行されるものです。そのため、残りの金額(2,550万円)は銀行で短期融資 を受けてまかなうことになります。この融資が「つなぎ融資」と呼ばれるものです。

つなぎ融資は、担保になる建物がなくても借りることができますが、住宅ローンに比べてやや金利が高く設定されていて、金利以外にも契約締結のための費用もかかってきます。
これを利用する場合は、住宅ローンが実行されて、つなぎ融資分全額を完済するまでの金利を考慮して、できるだけ自己資金をあて、借入額・期間が短くなるようプランを練ってみてください。

私の場合は、土地購入時の自己資金比率を高くしたほうが、つなぎ融資にかかる利息が少なくて済むと考え、ほとんど土地購入に自己資金をあてました。
「つなぎ融資」以外の選択肢も

つなぎ融資を使う方法以外にも、必要なお金を建物の完成前に借入れられる住宅ローンも金融機関によっては用意されています。

たとえば、住宅ローンの実行を建物完成前に分割して行う「分割実行(または分割融資)」型のもの。これは、建築中であっても先行して何回かに分けて融資を受けられるものです。※金融機関によって回数や建築プラン、進捗確認などの条件が定められています。

そのほかにも、指定の期間内に家を建てることを条件に、土地の売買契約時に「住宅」ローンを実行、また別に建物の住宅ローンを建物完成時に実行、という2本の住宅ローンを組むプランです。ただこの場合、その都度、契約手続きが発生するため、手数料も手間も2倍になります。

どちらのプランも、  
・融資回数と融資のタイミング
・契約手数料(契約回数、融資回数合わせて)
・金利と金利のスタート日
・返済のスタート日

など比較してください。家の完成前に返済が始まるプランを選んで、現在の家賃と重なり家計が苦しくなった・・・ということもあり得ますので注意が必要です。

いくつか違うタイプの住宅ローンでシミュレーションして、具体的な違いを把握してみましょう。
住宅メーカーとの信頼関係が大切

このように様々な金融商品があり、条件も様々です。依頼先である工務店、ハウスメーカー、設計事務所によっては、完成引渡しまでに必要な資金の額や時期が異なる場合もあります

最初に支払いスケジュールについては、工務店など依頼先に良く確認しましょう。金融機関を選ぶ上でも、依頼先とよい信頼関係をつくり、よく相談して進めることができるのが理想的だと思います。

今回は支払いの流れについてのお話でした。 では、どれぐらいの資金(現金)を土地や建築費の前払いにあててよいのか?と不安に思った方も多いのではないでしょうか? 次回は新築に必要な諸費用についてのご質問に回答します。
今回のまとめ:建築工事の依頼先に、支払いスケジュールを確認。  住宅ローンの実行日前に必要な資金を どのように準備するか検討  例 ・土地に建物とは別の住宅ローンを実行する   ・住宅ローンのつなぎ融資   ・住宅ローンの先行融資(分割型融資)

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石村由起子のいつもの暮らし

2012年10月17日
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