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知っておきたい土地探し10のコツ


第6回 土地の価格と特殊な条件

土地探しに限らず、「価格」はものを選ぶ際にとても重要な要素。

とくに土地のように高額な出費となれば、できるだけ安く抑えたいのは当然のことです。

そこで、今回は土地の価格に関する知識と、土地の売買に関わる特殊な条件などをチェックしてみることにします。



いろいろな土地の価格

近ごろ、電化製品などで「オープン価格」という表示をよく見かけます。

通常は、メーカー希望小売価格と実際の売価が併記され、それらを見比べることで高いか安いかを判断していました。しかし、オープン価格ではそのような判断はできません。せいぜい他店の価格と比べるくらい。

実は、土地の価格もこのオープン価格にあたります。
とはいえ、法外に高くては売れませんし、あまりに安くては売り手が損。というわけで、土地の価格には相場ができあがるものです。

「この土地は高い・安い」といった判断は、たいていこの相場との比較によってなされています。

  1. 公示価格

    国土交通省土地鑑定委員会が全国3万数千の「標準地」について、毎年1月1日時点の土地の価格の適正な指標として公表するのが「公示価格」。

    一般の土地取引だけでなく、国や自治体が用地を取得する際の算定基準ともなる地価のひとつです。

    公示価格は官報に記載され、自治体などで閲覧できるほか、国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」でも調べられます。

    参考 土地総合情報ライブラリー
    都道府県地価調査(基準地検索)で、地名などを入力。

  2. 路線価

    国税庁が市街地の道路に沿った宅地について、毎年1月1日時点の1m2あたりの価格を評価して定める価格が「路線価」。
    相続税、贈与税、固定資産税においてはこの路線価が評価基準となります。

    路線価は、税務署の「路線価図」で確認できるほか、国税庁の「路線価図等閲覧コーナー」でも調べることが可能です。

    地価は売買するときだけでなく、課税にも関わっているため、実際には安く買った土地でも税金が高くつくことがあります。

    参考 路線価図・評価倍率表
    地名を絞り込み、地図の道路上に記された数値を読み取ります。

  3. 実勢価格

    不動産会社やハウスメーカーなどの分譲地の広告・案内などに記され、売買される際の土地価格が実勢価格。

    掘り出し価格や超人気の沸騰価格でなければ、実勢価格=相場と考えられます。
    公示価格や路線価をもとにして決まる場合もありますが、その土地の環境や日当たりなどの立地条件によっても左右されます。また、人気の高い土地の価格は周辺の相場より高くなることもあり、まさにオープン価格です。

    参考 土地総合情報システム
    不動産の取引価格を検索できる国土交通省のサイトです。

東京・世田谷区の住宅街K町を例にとって比較してみました。参考にしてください。

 公示価格・・・約50万円/m2
 路線価・・・約40万円/m2
 実勢価格・・・約60万円/m2


競売・公売物件とは

債務者(借り手)が融資を返済できなくなると、金融機関などの債権者(貸し手)は担保となっている不動産などの差押えを裁判所に申し立てます。
このとき、裁判所が売却するのが競売物件です。

一方、国や自治体が税金の滞納者の不動産などを差押え、売却するのが公売物件で、国税局や税務署の管轄で行われます。
いずれの場合も、取得に際しては入札が行われますが、売却基準価額(最低入札価額)は実勢価格に比べはるかに安いのが魅力。

ただし、入札前に保証金が必要で、落札できたときには期限内に残額を現金で支払うことになります。

また、入札までの期間が短く、不動産の価値を速やかに判断しなければなりません。
さらに、更地であればよいのですが、建物が現存していて居住者がいる場合には、自己責任で退去を迫る必要があります。ときには、危ない筋の人が絡んでいることもあり、安く手に入れるためにはそれなりのリスクを伴うものです。

このほか、国や自治体が所有している財産を競争入札などにより売却する「国・公有財産売払物件」もまれにあり、こちらは競売・公売物件のようなトラブルはないようです。

参考 不動産競売物件情報サイト
各地方裁判所からの最新情報を提供しています。

参考 981.jp
一般社団法人 不動産競売流通協会が運営しています。


特殊な条件が付けられた土地

法規制を守り、かつ近隣への配慮を怠らなければ、土地の上には自由に建築ができるはずです。
ところが、特殊な条件が付いた契約もあります。
後々、トラブルにならないよう、条件を十分に把握しておくことが大切です。

  1. 土地の価格と建築条件

    分譲地などの広告をよく見ると、「建築条件付」という文言が書かれていることがあります。
    この場合、売買契約から3ケ月以内に建築請負契約を締結しなければなりません。建築条件としては、「あらかじめ売主が定めた工務店やハウスメーカーが建築請負する」と定められているケースが多いようです。

    さらに、その内容としては住宅の間取りなどの規格自体がすでに決められている場合もあれば、仕様が選べるもの、自由設計できるものなど、さまざまあります。
    施主が望んでいた業者が請け負うのであれば、手続きなどもスムーズに行われ不満はないでしょうが、「どうしても○○に建ててもらいたい」といったこだわりがある場合には、「建築条件付」は不向きです。

    参考 野村不動産アーバンネット
    建築条件あり、なしなどで分譲地の情報を検索できます。

  2. 定期借地権

    「土地を財産として子孫に残す」という概念からすれば、土地は購入するもの。しかし、DINKSや将来その土地を子や孫が欲しない場合もあり、土地は必ずしも買わなくても借りて、家を建てればよいという考え方もあります。

    そのような方々にオススメなのが「定期借地権」。
    1992年の法改正により生まれた新たな借地に関する権利です。従来の借地は退去に際するトラブルが多く、地主は土地を貸すことに消極的でしたが、「一般定期借地権」では期限は50年(50年以上も可)。

    それを過ぎると借り主は建物を取り壊して更地で返すことになっています。つまり、地主にとっては貸しやすくなり、借り手にとっては保証金や地代を支払う必要はあるものの、土地を購入する場合に比べ当初の負担が少なく、その分の資金を建築費に充当できるというメリットがあるのです。

    これは建築条件付の一例ですが、 大阪・K町で敷地面積131.45m2の土地が、保証金450万円・月額賃料25,000円で50年間借りられます。
    土地は買うものという概念にとらわれないのであれば、定期借地権付の土地も選択肢のひとつではないでしょうか。

    Double Income No Kidsの略語。子供のいない共働き夫婦のこと。

    参考 定期借地権推進協議会
    定期借地権に関する相談と、物件情報を提供。


今回のまとめ

1
公示価格や路線価は土地の実勢価格とかけ離れているが、地域の相対的な比較ができる。

2
実勢価格はオープン価格。同じ地域でも立地条件によって異なる。

3
土地に出物はない。安い買い物にはリスクも伴う。

3
土地は買わずに借りて住むこともできる。

チェックシート今回の土地探しに関するチェックシートを用意しました。これまでの要件をもとにして書き込んでみましょう。

PDFファイルchecksheet06.pdf(152KB)





住宅ライター 西村弘志

住宅情報誌「SUMAI no SEKKEI」(扶桑社)や建築専門誌「建築知識」(エクスナレッジ)の編集記事、「低コストの最新技術で地震に強い家に変える本」(洋泉社)の執筆、住宅実例の取材、ハウスメーカーの工法ガイド、住宅関連のホームページ制作などに携わる。
リビング・デザインセンターOZONEの「CLUB OZONE」プロフェッショナル会員。
「一般社団法人 建築家住宅の会」会員。

はじめに
第1回
「環境のよい土地とは?」
第2回
「土地の広さはどれだけ必要?」
第3回
「安全な暮らしを支える土地」
第4回
「土地の形状と周辺立地」
第5回
「土地に関わる法規制」
第6回
「土地の価格と特殊な条件」

第7回
「土地と方位の関わり」

第8回
「不動産業者とのコミュニケーション」

第9回
「情報収集のテクニック」

第10回
「土地探しチェックシートの作成」



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